나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9523 [2] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-6 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9523 [2] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-6 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경9523
• 주소: 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-6
• 감정가: 129,108,000원
• 최저가: 90,376,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 잡종지

광주지방법원 경매10계 2024타경9523 | 소재지: 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-6 | 감정가: 129,108,000원 | 최저가: 90,376,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경9523 (2)이며, 매각대상은 토지입니다.

소재지는 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-6이며, 현재 용도는 잡종지(기호(2)는 주거나지 상태 포함)입니다. 본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 감정가는 129,108,000원입니다.

1.2. 면적 및 지분 정보

매각대상 토지 면적은 609.00㎡ (약 184.22평)입니다. 건물은 매각대상에 포함되지 않습니다.

1.3. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 "충남마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 순수농촌지대입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 인접 도로 및 형태

토지는 사다리형 및 부정형 평지이며, 남동측 및 일부 남서측으로 폭 약 3-4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다. 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

본 건은 채권자 농OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매는 담보권을 실행하기 위한 경매이므로, 등기부상 채권액에 대한 소멸 여부를 중심으로 분석해야 합니다.

3.2. 건물 및 제시외 물건

매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다. 다만, 후술할 특이사항에서와 같이 지상에 매각 대상이 아닌 가설건축물이 소재하는 점은 반드시 확인해야 합니다. 제시목록 외의 물건은 없으며, 공부상 차이도 없습니다.

4. 특이사항 및 잠재적 리스크

4.1. 가설건축물 관련 리스크

지상에 매각 대상이 아닌 가설건축물(가축운동용)이 소재하고 있습니다. 해당 가설건축물은 소유자의 자진 철거가 가능하며, 존치 기간은 2027년 7월 3일까지로 명시되어 있습니다. 낙찰자가 해당 건축물에 대한 철거 의무 및 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

4.2. 농지전용허가 및 농지보전부담금 리스크 (가장 중요)

본 토지는 '농업 체험시설 부지조성' 목적으로 농지전용 허가를 받아 농지보전부담금 4,567,500원을 100% 감면받은 이력이 있습니다.

준공일(2024년 8월 23일)로부터 5년 이내(2029년 8월 23일까지)에 토지를 다른 목적으로 사용하려는 경우, 나주시로부터 용도 변경 승인을 받아야 하며, 변경된 용도에 따라 기존에 감면받았던 농지보전부담금을 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 매수자는 본 토지를 농업 체험시설 부지 외의 목적으로 즉시 개발하거나 용도를 변경할 계획이라면, 수천만 원에 달할 수 있는 농지보전부담금 및 용도변경 비용을 추가로 고려해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

순수농촌지대로서 대규모 혐오 시설은 파악되지 않으나, 가축사육제한구역(200m 제한구역_그밖의 가축)으로 지정되어 있는 만큼 인근에 소규모 축사 등의 환경 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이는 현장 조사 시 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 편의시설

본건은 순수농촌지대에 위치하므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 생활 편의 시설 및 상권은 나주 남평읍 소재지를 이용해야 합니다.

5.2. 개발 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어 일반적인 농지보다는 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 상대보호구역(상대구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 등의 제한을 받습니다.

6. 토지 이용계획 및 제한사항

6.1. 공법상 제한

계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 개발할 수 있어 주택 또는 근린생활시설 등 다양한 건축이 가능합니다.

성장관리계획구역(주거형): 향후 계획적인 개발이 예상되는 지역입니다.

가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축): 일부 가축에 대한 사육 제한이 있습니다.

상대보호구역: 학교 환경 위생 정화 구역으로, 특정 시설물 건축이 제한됩니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내에 위치하여 향후 주거용 또는 소규모 개발 용도로 활용될 잠재력을 가진 토지입니다. 순수 농촌 지역에 위치하여 정주 환경은 다소 부족하나, 나주시 남평읍의 외곽 주거지 확장 및 전원주택 수요 증가에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역(건폐율 40%) 토지로서 용도에 따른 개발 가능성이 높습니다.

경쟁력 있는 가격: 감정가 기준 184.22평의 토지를 취득할 기회입니다.

7.3. 주의할 점

가장 큰 리스크는 농지전용 부담금 면제 조건입니다. 토지의 용도를 기존의 '농업 체험시설' 외의 목적(예: 전원주택 등)으로 변경할 시, 약 5년의 의무 사용 기간이 남아있어 용도 변경 승인과 함께 거액의 농지보전부담금(4,567,500원)을 납부해야 할 수 있습니다. 매수자는 반드시 용도 변경 계획 및 이에 따른 추가 비용을 사전에 면밀히 계산해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계