나이스옥션 법원경매 김천 2024타경3526 [1] 경상북도 김천시 응명동 1028 김천대신코아루아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 "김천신일초등학교" 북서측 인근에 위치하는
"김천대신코아루아파트 104동 14층 1404호 단위세대"로서, 주변은 아파트단지, 단독 및
다세대주택, 근린생활시설, 공장지대, 야산 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 생활
편의시설에의 접근성은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스승강장 등이 소재하며 제반 교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬라브지붕 19층 건물(104동)내 14층 1404호로서
사용승인일: 2014.08.20
외 벽 : 외장 페인팅 등
내 부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 일부 타일 등
창 호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

김천대신코아루 104동 14층 1404호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화설비, 도시가스 개별난방설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지내 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15미터(왕복2차선) 내외의 포장된 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 준공업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2024타경3526 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 응명동 1028 김천대신코아루아파트 104동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

토지지분: 51.17319㎡ (약 15.48평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.62평) (전용면적)

건물지분: 84.6751㎡ (약 25.62평) (전용면적)

1.4. 건물 정보 (김천대신코아루아파트)

사용승인일: 2014년 08월 20일

총 세대수: 417세대

동수: 6개동

최고층: 19층

구조: 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 19층 건물 내 14층 1404호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 김천시 응명동 소재 "김천신일초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공장지대, 야산 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경 및 생활 편의시설에 대한 접근성은 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 폭 약 15미터(왕복 2차선) 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역(김천도시지역), 준공업지역, 중로1류(폭 20m-25m) (접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-09-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력 유무 및 기타 권리관계를 추가 확인해야 할 필요가 있습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 산업 현황

본건 인근에는 김천산업단지가 자리 잡고 있으며, 김천혁신도시가 조성 중입니다. 이는 향후 기업 근로자 수요 증가로 이어질 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주거 선호도

김천 대신동은 지역 내 주거 선호도가 높은 지역으로, 신규 아파트 공급이 꾸준히 요구되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

* 지상 주차대수: 3대, 지하 주차대수: 13대 (총 281대)

* 전기차 충전기 (지상 10대, 지하 9대)

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 김천신일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설

최근 자료에 따르면 김천시 신음근린공원 부지에 있던 기존 시립화장장이 철거 및 공원 조성 사업을 통해 힐링 공간으로 변모하고 있습니다. 이는 과거 도심 내 혐오시설로 여겨졌던 시설이 개선되는 긍정적인 측면으로 볼 수 있습니다. 현재 본건 소재지인 응명동 인근에 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명확한 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 응명동에 위치한 김천대신코아루 아파트 14층 매물로, 2014년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 단지는 총 417세대로 구성되어 있으며, 주변에 학교, 도로 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정평가액이 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2014년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 적정 면적: 전용면적 84.68㎡ (약 25.62평)으로 실수요자에게 선호되는 중소형 평형입니다.

* 시장 가격 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가격을 고려할 때, 경매 감정가 205,000,000원은 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 주거 선호 지역: 김천시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84~85㎡)의 매물이 2026년 4월부터 6월까지 200,000,000원에서 229,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

현재 시장 상황, 물건의 층수(14층), 그리고 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 이상으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 14층이라는 층수 이점을 고려한 가격입니다. 단, 임차인 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.