나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85719 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85719 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 4층402호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매11계 2024타경85719 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25, 4층402호 (고등동,테라타워빌에이동) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 164,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경85719 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 4층402호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 235,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자: 고OO, 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

건물 전용면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

토지 지분면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

(다세대주택의 경우 건물면적은 전용면적으로 간주되며, 분양면적은 별도로 산정해야 하나, 제시된 정보에는 없어 전용면적만 표시함.)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제402호

이용 상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

2. 위치 및 건물 현황 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통은 소재 건물까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 접근성 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 실제 거주 후기 등을 통해 교통이 좋고 편리하며, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 편의성이 높다는 의견이 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 주거 환경상 양호한 용도지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역(3구역) 및 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 개발 및 건축 행위 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보 (주변 시설 및 혐오 시설)

본건은 교통이 편리한 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(편의점 등)은 가까운 거리에 위치해 있습니다. 주변 지역이 원도심 활성화 전략이 추진되는 지역이며, 수원화성 등 역사문화자원과 연계된 지역 정비 계획도 수립되어 있어 잠재적 발전 가능성이 있습니다. 주변 환경 평가는 보통(3.2/5.0) 수준으로, 특이할 만한 대규모 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 주변 주택과 근린생활시설이 혼재된 형태임을 감안해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지 및 건물 일괄매각 건으로, 매각에서 제외되는 제시외면적은 없습니다.

3.2. 임차인 및 권리 관계 (특이사항 및 주의사항)

본건은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서입니다.

확약서 주요 내용: 주택도시보증공사(양도전 임차인: 윤종운)가 **2025.09.26.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용**을 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 인수할 임차인의 대항력에 대한 리스크가 HUG의 확약으로 인해 상당히 낮아졌음을 의미하며, 명도 시 대항력 주장을 통한 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차권등기 말소 등 후속 조치에 대한 이행 여부는 반드시 경매 진행 시점에 재확인해야 합니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

핵심 위치: 수원여자고등학교 인근 주거 밀집 지역이며, 교통 편의성이 양호한 것으로 평가됩니다.

권리 관계의 안정성: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서(HUG 제출)가 있어, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높습니다. 이는 명도 절차의 난이도를 낮추는 큰 장점입니다.

도시형 생활주택: 최근 1~2인 가구 증가에 따라 수요가 꾸준한 도시형 생활주택(다세대)으로서 환금성이 보통 이상일 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문으로 내부 구조 및 이용 상황 등을 명확히 확인하지 못했습니다. 따라서, 내부 마감 및 시설 상태가 감정평가 시점 대비 훼손되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 내부 상태에 따른 수리비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용제한: 역사문화환경보존지역 등 여러 제한 구역이 중첩되어 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 수원 팔달구 고등동의 양호한 주거 입지 및 교통 편의성을 갖춘 도시형 생활주택입니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 분석상 가장 큰 리스크인 대항력 문제를 해결할 수 있는 중요한 장점을 가지고 있습니다.

4.4. 투자 제언

권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 높으므로, 입찰 전 최종적으로 HUG의 채권 변제 여부와 임차권등기 말소 진행 상황을 확인하고, 주변 실거래가 및 전월세 시세를 철저히 분석하여 예상 수익률을 산출하는 것이 중요합니다. 내부 상태 미확인에 따른 수리비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매11계