나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [2] 경상남도 합천군 야로면 나대리 113 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [2] 경상남도 합천군 야로면 나대리 113 전 경매

• 사건번호: 2025타경10170
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 나대리 113
• 감정가: 9,180,000원
• 최저가: 6,426,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2025타경10170 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 나대리 113 | 감정가: 9,180,000원 | 최저가: 6,426,000원 | 용도: 전

1. 거창지원 2025타경10170 (2) 경남 합천군 야로면 나대리 토지 매각 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경10170 (2)이며, 경상남도 합천군 야로면 나대리 113 외 필지들을 포함하는 토지 매각 건입니다.

총 토지면적은 612.00㎡ (약 185.14평)이며, 감정가는 9,180,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 합천군 야로면 나대2구마을회관 남동측 및 남측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 답, 전, 주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

이용 용도는 '전'으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 전(휴경상태), 임야(연못 형태), 답기타, 축사부지, 진입로 등으로 다양하게 혼재되어 있습니다.

제시외 건물(기호 10-가, 나, 다: 돈사)이 존재하나, 벽체 및 지붕이 파손되거나 골조만 남은 상태이며, 매각 대상에서는 제외됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 도시 외곽의 농촌 지역에 위치하며, 토지 대부분이 '계획관리지역'에 속해 있어 향후 개발 가능성 면에서 타 토지 용도 지역 대비 활용도가 높습니다.

2.2. 교통 상황:

일부 필지(기호 1, 2, 3, 4)는 차량 접근이 어려운 맹지 상태이거나 다소 불편한 상태입니다.

일부 필지(기호 5, 6, 7, 8, 9)는 차량 접근이 가능하거나 시멘트 포장 진입로를 통해 접근할 수 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태:

기호 1번부터 4번까지는 지적도상 맹지입니다.

나머지 필지들은 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트 포장 진입로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류:

본 건은 부동산강제경매이며, 소유자는 하OO, 채권자는 김OO입니다.

3.2. 낙찰 조건:

본건은 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 만약 농지가 아니라는 사실증명서를 제출할 경우에도 해당 증명서를 제출해야 합니다.

주의사항으로, 농지취득자격증명서 또는 비농지 증명서를 제출하지 않을 경우 매수보증금은 반환되지 않으니 사전에 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석:

농촌 지역으로 별도의 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 농업 및 임업 활동을 중심으로 하는 환경입니다.

4.2. 생활 정보:

나대2구마을회관 인근에 위치하여 기본적인 마을 공동시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 대형 생활 편의시설은 원거리에 위치하여 접근성이 낮습니다.

4.3. 혐오 시설:

부근에 '축사'가 혼재하고 있으며, 본건 토지 현황 역시 '축사부지' 또는 '축사'와 관련된 제시외 건물(돈사)이 존재합니다. 이는 냄새, 소음 등으로 인해 인근 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크:

농지취득자격증명(농취증) 미제출 시 매수보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크가 있습니다.

5.2. 토지 이용 리스크:

토지 전체가 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있어, 축사나 가축 관련 시설의 신축 및 증축에 제약을 받을 수 있습니다.

일부 필지(기호 1, 2, 3, 4)가 맹지이므로, 해당 필지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 현황과 공부상 지목이 상당 부분 상이한 점(전 -> 축사부지/진입로 등)을 해결해야 합니다.

5.3. 제시외 물건 리스크:

매각 대상에서 제외된 파손된 제시외 건물(돈사)이 토지 위에 존재합니다. 낙찰 후 이 건물의 처리(철거 또는 보존)에 대한 법적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 저렴한 감정가(9,180,000원)의 소규모 토지(612.00㎡, 약 185.14평)로 계획관리지역에 속해 있다는 장점이 있습니다.

하지만 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 필지의 맹지 상태, 그리고 현황이 축사부지로 사용되고 있어 축사 관련 규제(가축사육제한구역)를 받는다는 점이 주요한 단점입니다.

따라서, 농지 소유를 목적으로 하거나, 농지법 및 건축법상 축사 관련 규제에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 투자 진입 비용:

감정가 자체가 낮아 소액으로 토지 투자에 진입할 수 있는 기회입니다.

7.2. 계획관리지역:

향후 합법적인 용도 변경이나 건축 행위에 있어 타 토지 대비 유리한 '계획관리지역'입니다.

7.3. 현황 활용도:

현재 축사부지 및 진입로 등으로 현황 사용되고 있어, 관련 업종 종사자에게는 즉시 활용이 가능할 수 있습니다 (단, 제시외 건물의 처리와 규제 준수 필요).

7.4. 지분 통합 가능성:

여러 필지로 구성되어 있어, 장기적으로 인근 토지와의 지분 통합을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계