나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층에이-109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재한 한국전력공사 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 에이, 씨동내에 위치하며, 주위환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재함.

교통상황

단지내까지 차량출입이 편리하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
기호 1호는 나동 1층 에이-109호,
기호 2호는 나동 1층 에이-110호,,
기호 3호는 나동 2층 씨-230호,
기호 4호는 나동 2층 씨-231호임.
외벽 ; 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등 마감,
내벽 ; 페인팅 마감 등,
창호 ; 새시창틀유리창임.

이용상태

기호 1호는 문잠김(공실 추정).
기호 2호는 영업중임.
기호 3, 4호는 문잠김(공실 추정).

설비내역

급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9417 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-109호

건물명: 게토333 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

본건 위치: 나동 1층 에이-109호

용도: 근린상가 / 제2종근린생활시설 (공장, 지식산업센터 용도 포함)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

물건명세서 작성일: 2025년 09월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공공기관, 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내까지 차량 출입이 편리하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 단지 북측으로는 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 모두 말소 기준 권리인 을1 근저당권(천지농업협동조합, 2023-03-14)에 의해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권. 접수일자: 2023-03-14. 권리자: 천지농업협동조합. 권리금액: 727,350,000원. (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이정열 (마스킹: 이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-01

확정일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고: 을3. 상가건물임차권(임차인: 이정열, 권리금액: 6,700,000원)이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

본건(A-109호)은 현재 문이 잠겨 있고 공실로 추정됩니다. (인접한 A-110호는 영업중이며, 2층 호실들은 공실 추정 상태입니다.)

4.2. 상권 특성

나주 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성되었으나, 일부 기사들에 따르면 상가 공실률이 높은 편이며 주말 공동화 현상이 나타나는 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됩니다. 본 건이 위치한 게토333 지식산업센터는 공장 및 제2종근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 주변의 공공기관, 아파트 단지, 다른 지식산업센터 등에서 발생하는 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

본건은 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 밀집한 지역에 위치하여 관련 행정 및 업무 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 아파트 단지 주민들을 위한 근린생활시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 수 있습니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

감정평가서상 본건(A-109호)은 공실로 추정되고 있습니다. 주변 상권의 높은 공실률을 고려할 때, 낙찰 후 공실 장기화 또는 임차인 확보의 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역 조사 결과, 축사 및 퇴비 공장 등이 인근에 위치하여 악취 민원이 제기되고 있다는 정보가 있습니다. 이는 지역의 생활 환경 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원 2024타경9417 (1) 사건으로, 나주 혁신도시 내 지식산업센터 상가(근린상가)입니다. 한국전력공사 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소되어 인수되는 부담이 없다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 그러나 최근 관련 보도에 따르면 나주 혁신도시 상권의 전반적인 공실률이 높고, 본 건 역시 공실로 추정되어 즉각적인 임대 수익 창출에는 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 일부 지역의 악취 민원 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 배후 수요: 한국전력공사 등 다수의 공공기관 종사자 및 인근 아파트 단지 거주민을 통한 잠재적 수요 확보 가능.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 혁신도시 발전 잠재력: 향후 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 접근성 우수: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 임대 수요, 공실 리스크, 주변 상권의 전반적인 상황 및 악취 문제 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 공실 추정 상태임을 감안하여, 초기 공실 기간 동안의 투자 비용 및 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.