나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층에이-109호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층에이-109호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경9417
• 주소: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-109호 (빛가람동,게토333지식산업센터)
• 감정가: 315,000,000원
• 최저가: 220,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2024타경9417 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-109호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 220,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경9417 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각의 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건의 소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-109호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 3억 1,500만 원으로 평가되었고, 소유자와 채무자는 최OO이며 채권자는 천OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 $67.06 \text{m}^2$ (약 $20.28 \text{평}$)이며, 건물 전용면적은 $48.70 \text{m}^2$ (약 $14.73 \text{평}$)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 나주 혁신도시 빛가람동에 위치하며, 한국전력공사 남서측 인근에 자리한 게토333지식산업센터 내에 있습니다. 주위에는 한국전력공사를 비롯한 공공기관, 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재된 혁신도시의 핵심 상업 업무 지역입니다. 단지 내 차량 출입이 편리하고, 인근에 대중교통인 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본 물건이 속한 토지는 장방형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 지식산업센터 1층에 위치한 근린생활시설(상가)로서, 인근 공공기관 및 아파트단지 근무자 및 거주자를 주 대상으로 하는 상권입니다. 특히 게토333지식산업센터는 국내 최초의 식품공방형 지식산업센터로 알려져 있어 , 단순 상업시설 이상의 특화된 수요층을 흡수할 잠재력이 있습니다. 주변에 공공기관 및 연구기관들이 많아 비즈니스 시너지를 창출할 수 있는 환경입니다 . 다만, 감정평가서상 본 호실(에이-109호)은 '문잠김(공실 추정)' 상태인 반면, 인근 호실(에이-110호)은 '영업중'으로 확인되어 주변 상권의 활성화 가능성은 있으나, 본 호실의 임차 수요 여부 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

2.3. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등으로 마감되어 외관이 양호합니다. 내부 설비로는 급배수, 공용위생, 소방, 승강기, 냉난방 설비 등이 완비되어 있어 상가 이용에 필요한 기본적인 시설은 충분히 갖추고 있습니다. 주변 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등에 해당하여 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 소유자이자 채무자인 최OO의 소유이며, 채권자 천OOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리를 포함한 권리 분석을 통해 인수되는 권리가 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가서상 본 호실은 '문잠김(공실 추정)' 상태이므로, 임차인이 존재할 가능성에 대비하여 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 있습니다.

3.2. 법규 분석

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 비교적 우량한 용도지역에 해당합니다. 또한 산업복합구역, 연구개발특구에도 해당되어, 지식산업센터의 취지에 맞는 다양한 입주 기업 및 기관의 이용이 예상됩니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)에도 해당됨을 확인하였습니다.

4. 위험 요인 및 특이사항

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 본 호실이 '문잠김(공실 추정)' 상태라는 점입니다. 실제 공실이거나, 명도가 필요한 임차인(혹은 소유자)이 점유하고 있을 수 있습니다. 만약 명도 저항이 발생할 경우 인도 명령 절차에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 상업시설의 경우 혁신도시 내 상권 활성화 정도에 따라 임대차 수익률이 결정되므로, 주변 공실률 및 업종 제한 여부를 추가로 확인해야 합니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 답사를 통한 최종 확인이 필수입니다.

4.2. 현장 조사 의견

감정평가서상 기호 2호(에이-110호)는 영업 중인 것으로 보아 상가 전체의 활성화 가능성은 상존합니다. 따라서, 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 현황(점유 상태, 공실 기간, 임차 수요 등)을 파악해야 합니다. 건물의 구조나 설비에는 특이사항이 없으므로, 명도 완료 후 즉시 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

전라남도 나주 혁신도시 내 핵심 입지(한전 인근)에 위치한 근린생활시설로서, 준주거지역의 이점과 지식산업센터의 특성(정부 지원 혜택 가능성 포함 )을 동시에 갖춘 물건입니다. $48.70 \text{m}^2$ (약 $14.73 \text{평}$) 규모의 1층 상가로서 접근성과 가시성이 양호합니다. 감정가 3억 1,500만 원을 기준으로 현재 유찰 여부에 따라 투자가치가 달라질 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 나주 혁신도시 핵심 공공기관(한전) 인근에 위치하여 고정적인 배후 수요(직원 및 거주민) 확보가 용이합니다.

안정적인 법규 환경: 준주거지역 및 혁신도시 개발 지구에 포함되어 향후 개발 기대감 및 안정적인 용도 활용이 가능합니다.

투자 기회: 현재 공실 추정 상태이므로, 낙찰 후 명도를 성공적으로 완료하고 적절한 임차인을 유치한다면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 기회입니다. 특히, 식품공방형 특화 상가로서 관련 업종 임차인 유치 시 시너지를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계