나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-231호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재한 한국전력공사 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 에이, 씨동내에 위치하며, 주위환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재함.

교통상황

단지내까지 차량출입이 편리하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
기호 1호는 나동 1층 에이-109호,
기호 2호는 나동 1층 에이-110호,,
기호 3호는 나동 2층 씨-230호,
기호 4호는 나동 2층 씨-231호임.
외벽 ; 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등 마감,
내벽 ; 페인팅 마감 등,
창호 ; 새시창틀유리창임.

이용상태

기호 1호는 문잠김(공실 추정).
기호 2호는 영업중임.
기호 3, 4호는 문잠김(공실 추정).

설비내역

급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

• 사건번호: 광주지방법원 2024타경9417 (4)

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 천OOOOOOO

1.2. 물건 현황

• 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-231호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 173,000,000원

• 토지 면적: 86.27㎡ (약 26.09평)

• 토지 제시외 면적: 0.00㎡

• 건물 면적: 62.65㎡ (약 18.95평)

• 건물 제시외 면적: 0.00㎡

• 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 씨-231호

• 외벽: 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등 마감

• 내벽: 페인팅 마감 등

• 창호: 새시창틀 유리창

• 본건(씨-231호) 이용 상태: 문 잠김 (공실 추정) [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

1.4. 토지 정보

• 토지 이용 상태: 장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 인접 도로상태: 단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

• 본건은 나주시 빛가람동에 소재하며 한국전력공사 남서측 인근에 위치 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 주위 환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

2.2. 교통 상황

• 단지 내 차량 출입이 편리함

• 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 을1 (근저당권, 천지농업협동조합, 2023-03-14)

3.2. 인수되는 권리

• 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1, GITHUB_SEARCH_RESULT_2]

3.3. 임차인 현황

• 임차인: 홍

• 보증금: 5,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자(사업일자): 2023-03-06

• 대항력: 있음 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 인수 보증금 합계: 0원 (배당받는다고 가정 시)

3.4. 임차인 관련 주의사항

• 임차인 홍 은 대항력이 있으나, 배당받지 못할 경우 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. 해당 임차인과의 명도 협의가 필요하며, 명도 저항 가능성에 유의해야 합니다. [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

3.5. 등기부 요약

• 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리들은 말소기준권리 이하로 순차적으로 말소 예정 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1, GITHUB_SEARCH_RESULT_2]

• 등기부채권 총액: 1,337,674,050원 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

• 나주 혁신도시에 위치하며 한국전력공사 등 다수의 공공기관 밀집 지역 인근 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 지식산업센터 내 상가로, 관련 업종 종사자 및 인근 배후 수요를 대상으로 영업 가능

4.2. 교통 및 접근성

• 단지 내 차량 진입 및 도로 접근성이 양호 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 인근 버스 승강장 이용 가능 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

4.3. 주변 시설

• 주변에 공공기관, 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• (검색 결과) 주변에 나주스포츠파크, 빛가람호수공원 등이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_3]

• (검색 결과) 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

• 인근에 근린생활시설 및 상업 시설 이용 가능

• 대중교통 이용 용이 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

5.2. 공공기관

• 한국전력공사 등 다수의 공공기관이 인접해 있어 업무 지구로서의 기능 수행 [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

• 대항력있는 임차인 홍 이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있음. [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

6.2. 공실 위험

• 본건과 동일 건물 내 다른 호실(기호 1, 3, 4호)이 공실 추정 상태임을 감안할 때, 본 건의 공실 가능성 및 장기 공실 위험을 고려해야 함. [cite: GITHUB_SEARCH_RESULT_1]

• 본건(씨-231호) 자체도 공실 추정 상태로, 입찰 후 공실로 인한 임대 수익 부재 또는 초기 공실 해소 방안이 필요함.

6.3. 공동담보 물건

• 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 지식산업센터에 위치한 근린상가로, 주변 공공기관 및 산업단지 종사자를 배후 수요로 하는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 입지 조건은 양호하나, 대항력있는 임차인의 존재와 공실 추정 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 명도 협상 및 향후 공실 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 핵심 지구에 위치하여 공공기관 및 관련 산업 종사자를 대상으로 한 상권 형성에 유리.

* 지식산업센터 내 상가로서, 일반 상가 대비 비교적 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 감정가 및 시세 분석을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 기회 모색.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금(홍 임차인의 500만원)이 없는 것으로 간주되나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 협상 비용 및 잠재적 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 본건이 공실 추정 상태임을 감안하여, 공실 해소를 위한 초기 투자 비용 및 예상 임대 수익률을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 채권 총액(1,337,674,050원) 대비 감정가(173,000,000원)가 낮은 편이며, 향후 유찰 시 최저매각가격 변동을 주시할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 예상 임대료, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.