나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-231호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-231호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경9417 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-231호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 173,000,000원 | 최저가: 121,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경9417 (4)

1.1. 물건 기본 정보

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-231호

용도

근린생활시설

사건번호

광주지방법원 2024타경9417 (4)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

소유자/채무자

최OO/최OO

채권자

천OOOOOOO

특이사항

현장 조사 결과 문잠김 상태로 공실 추정됨. (감정평가서 기준 기호 4호 이용상태)

1.2. 면적 및 감정가

감정가

173,000,000 원

토지면적

86. 27㎡ (약 26.09평)

건물면적

62. 65㎡ (약 18.95평)

*본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설로, 건물면적은 전용면적에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 나주 혁신도시 내 한국전력공사(KEPCO) 남서측 인근에 위치하며, 공공기관 및 아파트 단지 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재하는 혁신도시 핵심 상업·업무 지역입니다.

교통상황:

단지 내까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통인 버스 승강장이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 개발 호재가 높은 지역입니다.

2.2. 생활정보

주변 편의시설:

혁신도시 내 공공기관 종사자 및 인근 아파트 단지 주민들을 배후 수요로 두고 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다.

나주시는 빛가람 복합혁신센터와 생활SOC 복합센터 등 대규모 복합시설을 건립 중이며, 이 시설들은 2026년 초 개관 예정으로 향후 생활 인프라 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계

경매 개시 결정 기입 등기

말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 이후의 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

감정평가서상 '문잠김(공실 추정)' 상태이므로, 현재 임차인이 없거나 명확하지 않을 수 있습니다.

입찰자는 낙찰 후 명도 시점에 실제 임차인이 있는지 여부와 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

권리 분석 요약

소유자와 채무자가 동일하므로 명도 대상은 소유자로 한정되며, 임의경매의 특성상 권리관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석

배후 수요

본건은 지식산업센터 내 근린생활시설로, 센터 입주 기업 종사자 및 인근 혁신도시 공공기관 종사자와 아파트 단지 주민들을 주 고객층으로 확보할 수 있습니다.

용도 적합성

지식산업센터 내 상가인 만큼 업무 관련 서비스업 또는 직장인 대상의 식음료 업종에 적합할 수 있습니다.

상권 활성화 저해 요소

나주 혁신도시 내 일부 대규모 아파트 단지의 공사 장기 지연 및 중단 반복으로 인해 계획했던 인구 유입이 정체되고 있어, 이로 인해 상권 활성화에 악영향을 받고 있는 상황입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

공실 리스크

현재 공실(문잠김)로 추정되어, 낙찰 후 명도 리스크와 더불어 수익 발생까지 공실 기간에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

환경적 리스크

과거 나주 빛가람동 일대에서 축사, 퇴비 등과 관련된 복합적인 악취 민원이 발생했던 사례가 있어, 해당 지역의 현재 환경 상태 및 민원 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

명도 리스크

공실로 추정되더라도 내부 점유자가 있을 수 있으므로, 명도 절차 및 기간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 한국전력공사 인근의 혁신도시 준주거지역에 위치한 근린생활시설로, 장기적인 도시 개발 계획상 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 현재 상권이 인구 유입 정체로 인해 침체기를 겪고 있다는 점과 현 공실 상태는 단기적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자자는 장기적인 혁신도시의 발전 가능성과 주변 신규 시설(복합혁신센터 등) 개관 호재를 감안하여, 현 시점의 상권 침체 요소를 상쇄할 수 있을 만큼 보수적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

경쟁력 있는 가격:

침체된 상권 상황으로 인해 유찰이 진행될 경우, 낮은 가격으로 혁신도시 핵심 상권을 선점할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

장기적 개발 호재:

공공기관 밀집 지역, 준주거지역, 혁신도시개발예정지구라는 특성을 바탕으로 2차 공공기관 이전 등 장기적인 정책적 호재를 기대할 수 있습니다.

신규 시설 인접성:

2026년 초 개관 예정인 복합 혁신 시설 및 생활 SOC 센터 등은 향후 빛가람동 지역의 유동 인구를 증가시키고 상권 활성화에 기여할 가능성이 높습니다.

명도 용이성:

공실 추정 상태이므로, 임차인이 없는 경우 소유자 명도로 비교적 신속하게 명도가 완료될 가능성이 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계