나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87615 [1] 광주광역시 북구 두암동 592-22 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87615 [1] 광주광역시 북구 두암동 592-22 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경87615
• 주소: 광주광역시 북구 두리봉길 36-1
• 감정가: 144,060,400원
• 최저가: 100,843,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매10계 2024타경87615 | 소재지: 광주광역시 북구 두리봉길 36-1 | 감정가: 144,060,400원 | 최저가: 100,843,000원 | 용도: 단독주택

1. 광주광역시 북구 두암동 단독주택 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경87615 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 592-22

용도: 단독주택

감정가: 144,060,400원

토지면적: 128.50㎡ (약 38.87평)

건물면적: 93.43㎡ (약 28.26평) + 제시외 12.60㎡ (약 3.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

1.2. 물건 상세 내역

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "신광중학교" 남동측 인근에 위치한 단독주택입니다.

토지는 평지대의 자루형(세장형)으로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 소로 한 면에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로1류(접합), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.

건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택(93.43㎡)과 단층 변소(제시외 12.60㎡)로 구성되어 있습니다. 주택은 위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 외벽은 석물붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지마감 등입니다.

매각은 토지 및 건물 일괄매각(제시외 건물 포함) 조건입니다.

2.0. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 신광중학교 인근의 정비된 주택지대에 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단독주택이 주를 이루는 구역으로, 조용하고 안정적인 주거지로서의 장점을 가집니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 북서측으로 소로 한 면에 접하고 있어 차량 진입은 용이합니다. 다만, 토지 형태가 자루형인 점은 활용도 측면에서 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

해당 물건지 주변으로 확인된 직접적인 혐오시설은 없습니다. 광주광역시 북구 지역 전반적으로 소각장 등 광역 시설 유치에 대한 논의가 있으나, 본건의 주거환경에 직접적인 영향을 미치는 시설은 파악되지 않았습니다.

3.0. 권리 분석

3.1. 경매 개시 및 특이사항

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

특이사항으로 '일괄매각(제시외 건물 포함)' 조건이 있으며, 매수인은 건물 전체(주택 및 제시외 변소 등)를 인수하게 됩니다. 제시외 건물은 철거 대상이 될 수도 있으나, 본건에서는 일괄매각에 포함되어 있으므로 명도만 고려하면 됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임대관계는 미상(미확인)입니다. 소유자 유OO가 점유하고 있을 가능성이 높으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 및 매각 명세서 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무를 검토해야 하며, 소유자가 점유 중일 경우 명도 절차를 준비해야 합니다.

4.0. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 기반시설

본건은 주택지대 내에 위치하여 상업 시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 신광중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 편의를 위한 소규모 상업 시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다. 전통상업보존구역에 해당하여 향후 개발 시 관련 규제를 추가로 확인해야 합니다.

4.2. 건물 상태 및 활용

건물은 시멘트벽돌조로 노후화가 예상됩니다. 매수 후 전면적인 수리 또는 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하거나, 장기적으로는 멸실 후 신축을 고려할 수 있습니다.

5.0. 잠재적 리스크

5.1. 토지 형태 및 용도 제한

토지가 자루형으로, 건축 시 토지 활용 효율이 다소 떨어질 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역(학교 환경위생 정화구역) 및 전통상업보존구역에 저촉되어 있어, 향후 증·개축 및 용도 변경 시 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(변소 등 12.60㎡)이 일괄매각에 포함되어 있지만, 건물의 현황과 등기부상 일치 여부를 재확인하고, 향후 철거 또는 양성화 필요성에 대비해야 합니다.

5.3. 미확인 임대관계

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 낙찰 후 명도 소송 및 강제집행 절차가 필요할 경우 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.0. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 광주 북구의 정비된 주택지대에 위치한 단독주택으로, 감정가 $144,060,400$원은 토지의 가치와 노후 건물 가치를 종합적으로 평가한 것입니다. 실거주 목적이라면 내부 리모델링 비용을 고려해야 하며, 투자 목적이라면 인근 토지 및 주택 시세를 면밀히 조사하여 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는 것이 중요합니다. 제1종일반주거지역이라는 주택으로서의 양호한 용도 지역은 장점입니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 매입 가격: 감정가 대비 1회 이상 유찰될 경우, 현 시세 및 리모델링/신축 비용을 고려한 적정 입찰가를 산정하여 수익률을 극대화해야 합니다.

리모델링 또는 신축 투자: 자루형 토지 형태의 단점을 상쇄할 수 있도록 건축 설계를 고려하여 개량을 통한 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

양호한 주거 환경: 신광중학교 인근의 주택지로서, 주거 선호도가 높은 편에 속합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계