나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12028 [1] 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 지1층비114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천재능대학교 송림캠퍼스" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건내 지1층 비114호로서
(사용승인일: 2020.11.6)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽: 페인팅 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

집합건축물대장 전유부 상 "제2종근린생활시설(동물병원)"이나 현황 "음식점"으로 이용
중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 제1종 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 남동측 출입구를 통하여 지하주차장으로 차량의 진출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,지구단위계획구역,광로3류(폭 40m-50m)(2024-02
-02)(접합),대로2류(폭 30m-35m)(2019-03-18)(접합),소로1류(폭 10m-12m)(접합),가축사
육제한구역,상대보호구역(인천전자공업고등학교),상대보호구역(재능대학·재능대학부속
유치원),상대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고),상대보호구역(큰사랑유치원),과밀억제
권역,부설주차장(주차장용도외사용불가))(저촉).

공부와의 차이

본건은 공부상 지1층이나 북서측 대로변 기준으로 지상1층 구조임(후첨 "사진용지" 참조).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 보증금 2천만원에 임차중인 것으로 구두탐문되었음.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부(집합건축물대장 전유부)상 용도는 '제2종근린생활시설(동물병원)'이나 현황은 '음식점'임
- 공부상 '지1층'이나 북서측 대로변 기준으로는 지상 1층 구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경12028 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 북시흥농업협동조합 (북OOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 동구 송림동 346, 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 지1층 비114호

* 건물명: 송림파인앤유 주상복합 아파트 상가동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 2층 (상가동 기준)

* 사용승인일: 2020년 11월 6일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 40.97㎡ (약 12.4평)

* 건물면적: 159.84㎡ (약 48.3평)

* 총 감정가: 2,289,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천재능대학교 송림캠퍼스" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

* 주변 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건이 무난한 편임.

* 외곽 공도에 접해 있으며, 남동측 출입구를 통해 지하 주차장으로 차량 진출입이 가능함.

* 공부상 '지1층'이나 북서측 대로변 기준으로는 지상 1층 구조로 파악됨.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역

* 접합 도로: 광로 3류 (폭 40m-50m), 대로 2류 (폭 30m-35m), 소로 1류 (폭 10m-12m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (인천전자공업고등학교, 재능대학 등), 과밀억제권역, 부설주차장 (주차장 용도 외 사용 불가)

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 북시흥농업협동조합의 근저당권(을1, 2023.03.09)보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 7,995,570,035원

* 주요 채권 내역:

* 근저당 (북시흥농업협동조합): 1,800,000,000원

* 근저당 (신한은행): 6,000,000,000원

* 가압류 (경기신용보증재단): 150,000,000원

* 가압류 (중소기업은행): 45,570,035원

* 임의경매 (북시흥농업협동조합): 1,549,700,448원 (본건 경매 신청 채권)

* 압류 (김포세무서장, 인천세무서장, 양주시): 금액 미상

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 20,000,000원

* 월 차임: 6,000,000원

* 전입/사업일자: 2023년 08월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 해당함.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

* 공부상 용도: 제2종 근린생활시설 (동물병원)

* 현황 이용: 음식점

* 건물대장상 명시된 용도와 실제 이용 현황이 상이하므로, 관련 행정 절차 및 인허가 사항 확인이 필요함.

4.2. 주변 상권 특성

* 인천재능대학교 및 인근 아파트 단지를 배후로 하는 상권임.

* 상가동 내 지하 1층이나, 대로변에서는 지상 1층과 같은 접근성을 보여 사업 영위에 유리한 조건임.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 유틸리티

* 건물 자체적으로 급배수, 위생, 소방 설비 및 엘리베이터가 구비되어 있음.

* 상업지구 내에 위치하여 주변 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 차이

* 공부상 용도(동물병원)와 현황(음식점)이 불일치하여, 추후 행정 처분(이행강제금 등)의 대상이 될 수 있음.

* 공부상 '지1층'이나 대로변 기준으로는 '지상 1층' 구조임을 감안하여, 실제 이용 편의성을 고려해야 함.

6.2. 토지이용계획상 제약

* 부설주차장(주차장 용도 외 사용 불가) 관련 제한 사항이 있어, 주차장 외 용도로 사용하는 데 제약이 있을 수 있음.

* 상대보호구역 등 교육 관련 규제가 있어, 특정 업종 운영 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 위험 요소

* 임차인 신 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

* 최근 준공 건물이나, 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송림동에 위치한 역세권(예상) 상가로, 인천재능대학교와 아파트 단지를 배후로 하는 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 공부상 지하층이나 현장에서는 지상층과 같은 접근성을 가집니다. 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없다는 점에서 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 우수한 입지: 대학가 및 주거 단지 인근으로 풍부한 배후 수요 확보 가능

* 실질적인 지상 1층 구조의 높은 접근성

* 권리 관계 명확, 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정

* 인수할 임차인 보증금 없음 (명도 대상 임차인 1인 존재)

* 높은 월 차임(600만원)의 임차인이 존재하여, 안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 대항력 없음)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,289,000,000원

* 인수할 임차인 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 임차인의 월 차임(600만원) 수준, 건물 면적(159.84㎡)을 고려한 임대 수익률, 주변 시세, 권리 분석 결과, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.