나이스옥션 법원경매 광주 2022타경7141 [1] 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경7141 [1] 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2022타경7141 | 소재지: 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5 | 감정가: 184,388,960원 | 최저가: 129,073,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2022타경7141 (1)이며, 부동산임의경매 사건입니다. 본 물건의 감정가는 184,388,960원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 김OO으로 확인됩니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 권리분석상 법정지상권 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5에 소재하는 동물 및 식물 관련시설(축사 및 관리사)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 현황: 토지면적은 1,700.00제곱미터(약 514.28평)이며, 용도는 축사 및 관리사 부지와 일부 잡종지로 이용 중입니다. 토지의 용도지역은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

건물 현황: 건물 총면적은 315.03제곱미터(약 95.30평)이며, 강파이프구조의 축사(단층)와 경량철골구조의 관리사(단층)로 이용 중입니다. 축사에는 난방 및 위생 설비가 되어 있습니다. 제시외 건물 382.80제곱미터(약 115.80평)는 일괄매각에 포함되나, 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전라남도 장성군 장성읍 유탕리에 위치하며, 주위는 자연마을 주변의 전, 답 등 농경지대로 형성된 한적한 농촌 지역입니다. 본건 서측 인근으로 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 대체로 무난한 편입니다. 다만, 실제 출입은 서측의 시멘트포장 농로를 통해 가능합니다. 토지의 형태는 부정형입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 농경지대에 위치한 동물 및 식물 관련시설(축사)로서, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치보다는 시설 용도로서의 가치를 중심으로 판단해야 합니다. 생활 편의시설은 장성읍 소재지를 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본 사건은 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 경매 진행 과정상 특별한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 중복사건으로 진행되고 있다는 점을 유의해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

법정지상권: 본 물건은 토지와 건물의 소유자가 동일하지만, 경매 진행 과정 중 토지와 건물의 소유권이 분리될 가능성(일괄매각의 경우에도 법정지상권이 문제될 수 있음)이 있어 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 제약이 생길 수 있습니다.

일괄매각 조건: 매각 대상에는 토지, 주 건물, 그리고 제시외 건물(총 382.80제곱미터)이 포함됩니다. 다만, 감정평가서상 명시된 **이동식 컨테이너는 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 컨테이너 처리 문제나 소유권 분쟁 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

4. 현황 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 이용 현황

본 물건은 축사 및 관리사로 이용 중인 기능성 부동산입니다. 토지는 자연녹지지역 내 가축사육제한구역에 속해 있어, 축산 관련 용도 외 타 용도로의 개발이나 증축에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 가축사육제한구역 지정은 향후 시설 확장 및 운영에 직접적인 영향을 미치므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

법정지상권: 이 부분이 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 및 건물 전체의 가치가 크게 변동할 수 있습니다. 전문가의 심층적인 분석이 필수입니다.

제한구역: 가축사육제한구역으로 인해 향후 해당 시설의 축종 변경이나 증축, 개량 등 축산업 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다. 임차인이 있을 경우, 대항력 여부에 따라 명도 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4.3. 주변 환경 분석 (혐오시설)

본 물건은 축사로 이용되는 시설이므로, 그 자체로 인근 주민들에게는 혐오시설(악취 등)로 인식될 가능성이 있습니다. 주변 농경지대 및 자연마을과 가까이 위치하고 있어 향후 운영 시 민원 발생 여지를 확인해야 합니다. 외부 지도 서비스 및 검색 결과에서는 특정 혐오시설(폐기물 처리시설, 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저가에 농축산 시설을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다. 토지 면적이 크고, 건물 면적 또한 상당하여 축산업을 영위하고자 하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 그러나 법정지상권 성립 여부, 가축사육제한구역이라는 용도적 제한, 그리고 이동식 컨테이너 매각 제외 등 복합적인 권리 및 현황 리스크가 내재되어 있어 초보 투자자에게는 접근 난이도가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

실수요자 중심 투자: 축산업(축사 및 관리사) 용도의 토지 및 건물을 필요로 하는 실수요자에게 가장 큰 투자 가치가 있습니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물(382.80제곱미터)이 매각에 포함되어 실제 이용 가능한 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

가격 메리트: 현재 감정가(184,388,960원)를 기준으로 향후 유찰 시 상당한 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

5.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 권리분석을 완료하고, 관할 지자체를 통해 가축사육제한구역에서의 운영 가능 여부 및 제한 사항을 필히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계