나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9523 [3] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-7 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9523 [3] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-7 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경9523 | 소재지: 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-7 | 감정가: 146,248,000원 | 최저가: 102,374,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경9523 (3)이며, 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-7 소재의 토지 매각 건입니다.

토지 용도는 '전'이며, 토지면적은 808.00제곱미터 (약 244.42평)입니다. 감정가는 146,248,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다. 채권자는 농OOOOOOOO이며, 소유자는 박OO, 채무자는 어OOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 물건 분석

2.1. 물건 개요

본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 소재 "충남마을" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지(전·답), 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

토지면적은 808.00제곱미터 (약 244.42평)로 비교적 넓은 편이며, 현재 이용상태는 '전'입니다. 지목은 전이나 감정평가서상 복수 필지 중 일부는 '주거나지' 상태인 점을 참고할 필요가 있습니다.

도로는 남동측 또는 남동측 및 남서측 일부로 폭 약 3~4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

본건 토지의 가장 큰 특징은 계획관리지역 내에 위치한다는 점입니다. 계획관리지역은 향후 개발 가능성이 있어 농림지역이나 생산관리지역 대비 높은 잠재적 가치를 가집니다.

또한 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 주거 관련 개발 여지가 있을 수 있습니다.

그 외 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) 및 상대보호구역(상대구역)으로 지정되어 있어, 일부 용도에 제한을 받을 수 있습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본건은 순수 농촌지대로서, 인근에 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

입지적으로는 전원생활이나 소규모 영농 목적에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지가 주를 이루는 농촌지대이므로, 일반적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활정보 측면에서는 '충남마을' 인근에 위치하여 기본적인 마을 인프라를 이용할 수 있으나, 대형 상업시설이나 편의시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 인근에 교육시설이 존재할 수 있으며, 이는 생활 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다 (건물면적 0.00제곱미터).

본 경매는 임의경매이므로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 권리상의 문제는 없을 것으로 예상되나, 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 분석)

농지취득자격증명 (농지증) 필수: 본건은 '전' 용도의 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출시에는 매수신청보증금이 몰수되므로, 반드시 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

지상 비닐하우스 문제: 매각 대상이 아닌 비닐하우스가 지상에 소재합니다. 이는 나주시 지원사업 보조금을 받아 설치된 것으로, 2025년 9월 17일까지는 나주시의 승인 없이 용도 위반 사용, 양도, 담보제공 등의 행위가 제한됩니다.

근저당권자인 박도은이 해당 비닐하우스를 임차하여 사용 중이라고 권리신고를 하였으므로, 낙찰 후 비닐하우스의 철거 또는 사용 관계에 대한 명도 분쟁 및 행정 절차 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

농지증 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크: 가장 직접적이고 치명적인 리스크입니다.

비닐하우스 관련 명도/철거 리스크: 매각 대상이 아닌 비닐하우스의 소유자(또는 사용자)와 철거 또는 지료에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 나주시 지원사업 관련 규제(5년 사용 제한) 기간 동안의 법적 문제도 고려해야 합니다.

순수 농촌 지대 특성: 즉각적인 개발 이익보다는 장기적인 보유 및 용도 변경을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어, 단순 농지 이상의 개발 잠재력을 가진 우량 물건입니다.

다만, 농지증명 발급의 필수성 및 지상 비닐하우스의 처리 문제가 명확한 리스크로 존재합니다.

이러한 특이사항들로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으므로, 리스크를 정확히 분석하고 처리 비용 및 시간을 감안하여 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 핵심 투자 포인트

계획관리지역: 관리지역 중에서도 개발 행위의 허용 범위가 넓어 전원주택 부지나 소규모 개발 용도로의 전환 가능성이 높습니다.

성장관리계획구역(주거형): 장기적으로 주거 환경 조성의 가능성을 내포하고 있어 토지의 가치를 높이는 요인입니다.

대지 면적: 808.00제곱미터 (약 244.42평)로 적정 면적을 확보하고 있어 전원주택 건축 및 영농을 겸할 수 있는 규모입니다.

도로 접근성 양호: 폭 3~4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계