나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-230호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재한 한국전력공사 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 에이, 씨동내에 위치하며, 주위환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재함.

교통상황

단지내까지 차량출입이 편리하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
기호 1호는 나동 1층 에이-109호,
기호 2호는 나동 1층 에이-110호,,
기호 3호는 나동 2층 씨-230호,
기호 4호는 나동 2층 씨-231호임.
외벽 ; 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등 마감,
내벽 ; 페인팅 마감 등,
창호 ; 새시창틀유리창임.

이용상태

기호 1호는 문잠김(공실 추정).
기호 2호는 영업중임.
기호 3, 4호는 문잠김(공실 추정).

설비내역

급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9417 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-230호

용도: 근린상가

감정가: 126,000,000원

토지면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 남서측 인근에 위치한 게토333지식산업센터 나동에 속해 있습니다. 주변 환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 편리하며, 대중교통 이용 시 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 나동 2층 씨-230호에 위치합니다. 외벽은 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 새시창틀 유리창으로 되어 있습니다.

* 이용상태

본 건(기호 3호, 씨-230호)은 현재 문이 잠겨 있으며, 공실로 추정됩니다.

* 설비내역

건물 내에는 급배수, 공용 위생, 소방, 승강기, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 평지로, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

단지 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 정

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2023-03-06

- 대항력: 있음

* 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 03월 14일자 천지농업협동조합 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 유한회사혜안도아 근저당권(을2), 남서울농업협동조합 가압류(갑3), 천지농업협동조합 임의경매(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 1,337,674,050원입니다.

* 인수 권리

합계 인수 보증금: 0원.

본건에는 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하나, 등기부상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 권리 분석상 임차인의 대항력은 있으므로, 실제 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 위치적 이점

한국전력공사를 비롯한 공공기관 밀집 지역에 인접해 있으며, 지식산업센터 내 근린상가로서 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요 또한 잠재하고 있습니다.

* 상가 이용 현황

본 물건(씨-230호)은 현재 공실 상태로 추정됩니다. 나주 혁신도시는 전반적으로 높은 상가 공실률을 보이고 있다는 분석이 있으며, 이는 본 물건의 임대 수익 확보에 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 잠재적 고객층

인근 공공기관 종사자, 지식산업센터 입주 기업 종사자, 주변 아파트 단지 거주민을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

나주 빛가람동에는 빛가람 꿈자람센터(어린이 도서관, 육아지원센터 등)와 같은 복합시설이 위치하여 가족 단위 이용객에게 편의를 제공합니다. 또한, 혁신도시 내에는 다양한 편의시설이 조성되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 정보

현재 공개된 정보와 자체 검색 결과, 본 물건 소재지 및 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

본 건이 현재 공실 상태이며, 나주 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률 추세는 임대 수익 창출에 있어 주요 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인

정 임차인은 2023년 03월 06일 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 500만원이 인수되지 않는 것으로 파악되지만, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 권리관계 복잡성

다수의 근저당 및 가압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 권리관계 변동 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사를 중심으로 한 공공기관 밀집 지역과 주거 단지가 인접한 '게토333지식산업센터' 내 위치하여 잠재적 수요가 있는 상가입니다. 지식산업센터 내 상가는 고정 수요 확보 가능성이 있다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태로 추정되며, 지역 상권 전반의 높은 공실률을 고려할 때 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 실현을 위한 적극적인 노력이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 파악되는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 공공기관 인근 입지: 한국전력공사 등 주요 기관 종사자 수요 기대.

* 지식산업센터 내 상가: 산업단지 및 배후 주거 단지를 기반으로 한 고정 수요 잠재력.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 500만원으로, 명도 협상 시 부담이 적을 수 있음.

* 유찰 시 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 500만원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 나주 혁신도시 상권의 높은 공실률 및 임대 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

따라서, 88,200,000원 ~ 100,800,000원 범위 내에서 시장 상황 및 물건의 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.