나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9417 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층에이-110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재한 한국전력공사 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 에이, 씨동내에 위치하며, 주위환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재함.

교통상황

단지내까지 차량출입이 편리하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
기호 1호는 나동 1층 에이-109호,
기호 2호는 나동 1층 에이-110호,,
기호 3호는 나동 2층 씨-230호,
기호 4호는 나동 2층 씨-231호임.
외벽 ; 노출콘크리트, 인조석, 복합판넬 등 마감,
내벽 ; 페인팅 마감 등,
창호 ; 새시창틀유리창임.

이용상태

기호 1호는 문잠김(공실 추정).
기호 2호는 영업중임.
기호 3, 4호는 문잠김(공실 추정).

설비내역

급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 186-1번지, 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-110호에 소재하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 나동 1층에 위치합니다.

본건의 용도는 근린상가이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 천OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 대항력있는 임차인이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 315,000,000원입니다.

토지 면적은 67.06㎡ (약 20.28평)이며, 토지 지분도 동일하게 67.06㎡ (약 20.28평)입니다.

건물 면적은 48.70㎡ (약 14.73평)이며, 건물 지분 역시 48.7㎡ (약 14.73평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재하며, 한국전력공사 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있습니다.

나주 혁신도시 내에 위치하여 관련 공공기관 및 상업시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통상황

단지 내까지 차량 출입이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 평지로, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

본건 주변으로는 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관이 위치해 있습니다.

또한, 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건과 인접한 지역 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (별도 기재된 지상권 개요 없음)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (천지농업협동조합, 2023-03-14 접수)이 말소기준권리입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김미정

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-09-21

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 보증금이 소액이나, 인수 여부에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 이신숙

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수는 경매 절차에 따라 진행됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김미정의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 실제 인수 여부는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

3.5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전(신탁등기 말소), 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 본 건은 천지농업협동조합의 임의경매로 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건인 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-110호는 현재 영업 중입니다.

같은 건물 내 다른 호실(A-109호, C-230호, C-231호)은 공실로 추정됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 한국전력공사를 중심으로 한 혁신도시 상권 내에 위치하고 있어, 공공기관 종사자 및 배후 아파트 단지 입주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

지식산업센터 내 상가라는 점을 고려할 때, 입주 기업 종사자들의 이용 또한 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

건물에는 급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 공공기관, 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김미정(보증금 5,000,000원, 차임 0원)의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 내포합니다. 비록 보증금이 소액이라도, 명도 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 부동산의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 추가적인 위험 요소가 될 수 있으므로, 관련 정보를 확인해야 합니다.

6.3. 건물 내 공실

본건 외 다른 호실들이 공실 상태인 점은 건물 전체의 임대 수요나 관리 상태에 대한 우려를 제기할 수 있습니다. 이는 향후 임대 수익률이나 자산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 한국전력공사 인근에 위치한 지식산업센터 내 1층 근린상가입니다. 현재 영업 중인 호실로 즉시 활용 가능성이 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변의 공공기관 및 아파트 단지를 배후로 하는 상권에 위치하나, 건물 내 다른 호실의 공실 현황 등은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

나주 혁신도시의 핵심 지역인 한국전력공사 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요가 기대됩니다.

8.2. 영업 중인 호실

본건 A-110호가 현재 영업 중이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 소액 임차인

대항력 있는 임차인의 보증금이 소액(500만원)으로, 명도 관련 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다. (단, 법률 검토 필수)

8.4. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 315,000,000원

9.2. 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 500만원은 법률상 인수 가능성이 있으나, 이는 입찰가 산정 시 제외하고, 별도 고려 사항으로 둡니다.)

9.3. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 현장 조사 결과, 주변 시세, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 315,000,000원의 80%인 약 252,000,000원부터 90%인 약 283,500,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.