나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [1] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 봉선동스카이빌딩으로 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등으로 형성되었음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건으로,

외벽 : 미장돌 및 통유리 마감 등,
내벽 : 벽지 및 샷시마감, 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-3(가-다) 근린생활시설임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 평지의 건부지임.

인접 도로상태등

중로 및 소로에 양면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재되어 있으며, 광주광역시 남구 사실조회 회신에 의하면 2023.09.05. 최초 시정명령이 있었고 위반사항이 자진시정될 때까지 이행강제금이 반복부과됨(2024년도 이행강제금 5,360,000원은 수납처리되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩 제1동 제1층 제102호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 광주지방법원 2025타경35 (1)

채권자: 우OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 749,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.6571㎡ (약 2.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.63㎡ (약 13.80평)

건물지분: 45.6349㎡ (약 13.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재되어 있으며, 최초 시정명령일은 2023년 9월 5일입니다. 위반사항이 자진 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과됩니다. 2024년도 이행강제금 5,360,000원은 수납 처리되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 봉선동스카이빌딩 내에 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 형성되어 있습니다. 봉선동은 광주를 대표하는 지역으로, 학원가가 잘 발달하여 '광주의 대치동'으로도 불립니다. 고소득 전문직 종사자들이 많이 거주하며, 교육열이 높은 지역 특성상 관련 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인접 도로상태는 중로 및 소로에 양면이 접해 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존은 주식회사민주이엔씨(2020-04-24) 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리는 우산신용협동조합의 근저당권(2020-06-10, 3,120,000,000원)입니다. 이후 근저당권(2024-06-24), 임의경매(2025-01-03, 2,530,944,718원), 압류(2025-02-24, 2025-04-07, 2025-04-30) 등이 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 3,264,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 박병언 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2023년 6월 1일이며, 배당신고일자는 2025년 1월 20일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리 여부

말소기준권리인 근저당권보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인 박병언 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상이 아닙니다. 따라서 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

봉선동은 광주 남구의 대표적인 주거 지역으로, 특히 학원가가 밀집해 있어 '광주의 대치동'으로 불릴 만큼 교육열이 높습니다. 이로 인해 학원, 학습 관련 서비스업이 발달했으며, 주거 인구 중 아동 및 청소년 비율이 높아 관련 소비가 활발합니다. 또한, 이마트 봉선점, 스타벅스, 다양한 프랜차이즈 음식점, 카페, 병의원 등이 입점해 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 상권은 안정적인 편이나, 소비자의 구매 성향이 까다로워 영업 경쟁력 확보가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 이마트 봉선점

* 의료: 미래아동병원, 한일병원, 전남대학교병원, 조선대학교병원, 기독병원 등이 차량 10분 이내 거리에 위치

* 교육: 광주광역시 교육청, 봉선동 학원가

* 금융: 은행 (여러 은행 지점 위치)

* 교통: 차량 진입 용이, 대중교통 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

본 물건은 건축물대장상 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있습니다. 2023년 9월 5일 최초 시정명령이 있었으며, 위반사항이 자진 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 2024년도 이행강제금 5,360,000원은 이미 납부 처리되었습니다. 향후 시정명령 이행 여부에 따라 추가적인 이행강제금 발생 또는 철거 등의 행정 제재가 있을 수 있습니다.

6.2. 이행강제금 관련

2023년 9월 5일 최초 시정명령 이후 현재까지 위반건축물 상태가 유지되고 있으며, 향후에도 시정되지 않을 경우 이행강제금이 지속적으로 부과될 가능성이 높습니다. 이는 건물 이용 및 수익에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로, 주변 배후 수요가 풍부하고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 교육열이 높은 지역 특성상 상권의 안정성은 높으나, '위반건축물' 등재 및 이에 따른 이행강제금 부과 리스크가 존재합니다. 말소되지 않는 권리나 대항력 있는 임차인은 없으므로 권리관계 상의 문제는 적습니다. 위반건축물 문제를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있으나, 시정 및 철거 비용, 반복적인 이행강제금 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 봉선동의 안정적인 배후 수요와 높은 교육열을 바탕으로 한 상권의 잠재력

* 위반건축물 문제 해결 시 부동산 가치 상승 기대

* 권리분석 상 인수 부담이 없는 물건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 749,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 위반건축물로 인한 복구 비용, 향후 발생할 수 있는 이행강제금, 그리고 정상화 이후 예상되는 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가 대비 여러 차례 유찰된 최저 입찰가는 335,552,000원(6차례 유찰 시) 수준까지 내려왔습니다. 위반건축물 문제를 해결하기 위한 명확한 비용 산출이 어렵고, 시정 또는 철거 후의 시장 가치 재평가가 필요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 50~60% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사와 법률, 건축 전문가의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.