나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [1] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제1층 제102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [1] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제1층 제102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2025타경35 | 소재지: 광주광역시 남구 봉선2로 41, 제1동 제1층 제102호 (봉선동,봉선동스카이빌딩주건축물) | 감정가: 749,000,000원 | 최저가: 524,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경35 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제1층 제102호

용도: 근린생활시설

감정가: 749,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 45.63㎡ (약 13.80평)

*본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설(상가)이므로, 전용/분양면적은 건물면적을 기준으로 함.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 광주광역시 남구의 대표적인 학원가 및 주거 밀집 지역인 봉선동에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가 749,000,000원으로 평가되었으며, 건물/토지 일괄매각입니다.

가장 큰 주의사항은 건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있다는 점입니다.

광주광역시 남구의 사실조회 회신에 따르면 2023.09.05. 최초 시정명령이 있었으며, 위반사항이 자진시정될 때까지 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다.

이미 2024년도 이행강제금 5,360,000원은 수납 처리된 상태이므로, 낙찰자는 위반사항 자진 시정 의무 및 향후 이행강제금 부담 가능성을 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건 소재지인 봉선동은 흔히 '광주의 강남'으로 불릴 정도로 교육열이 높은 주거 선호 지역입니다.

아파트단지 및 주택이 밀집되어 있으며, 특히 학원가 상권이 발달하여 유동인구의 질이 높은 편에 속합니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

본건 건물까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층~지상 12층 건물(봉선동스카이빌딩)의 1층에 위치하여 접근성이 매우 좋습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등으로 혼재된 복합 상권 지역입니다.

2.3. 상권 분석

봉선동은 전통적인 부촌이었으나, 학원가로 변모하면서 상권이 다양화되었습니다.

본건은 1층 근린생활시설로, 봉선동의 활발한 상업 활동과 밀집된 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다만, 1층 상가의 경우 봉선동의 주요 이동 동선 및 주변 점포의 업종 분포를 현장에서 면밀히 확인하여 업종 선택 및 임차인을 구상해야 합니다.

인접 도로상태는 중로 및 소로에 양면이 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 정보

경매 구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 '주OOOOOOOOO'로 동일합니다.

채권자는 '우OOOOOOO'입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 일반적인 매각 형태를 따릅니다.

3.2. 권리관계

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 불가하지만, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계 복잡성은 낮을 것으로 예상됩니다.

임대 관계는 미상이나, 1층 상가의 경우 임차인이 존재할 가능성이 높으므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다.

4. 핵심 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

이행강제금 리스크: 가장 큰 리스크는 '위반건축물(무단증축)' 등재 및 이행강제금 부과입니다.

낙찰자는 기존 위반사항을 '자진 시정'하거나, 시정을 미룰 경우 매년 이행강제금을 납부해야 합니다.

시정(철거/원상복구) 시에는 추가적인 비용이 발생하며, 시정 후에도 해당 공간의 활용이 제한될 수 있습니다.

임대 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 명도(인도) 과정에서의 소송 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

혐오시설: 광주광역시 남구 양과동의 광역위생매립장이 있지만, 본건 소재지(봉선동)와는 거리상 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

주변 현장 조사 시 구체적인 생활밀착형 혐오시설(폐기물 처리장, 변전소 등) 여부를 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동이라는 최상급 입지에 위치한 1층 상가라는 점에서 높은 잠재 가치를 지닙니다.

그러나 감정가 7억 4,900만원은 위반건축물 리스크가 반영되지 않은 가격일 수 있습니다.

입찰자는 낙찰 후 이행강제금(기납부액 536만원 참고) 및 시정 비용을 계산하여 실제 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 봉선동의 우수한 주거 및 학원가 상권의 1층이라는 희소성.

높은 배후 수요: 대형 아파트 단지를 배후에 둔 안정적인 상권 환경.

가격 조정 가능성: 위반건축물 리스크로 인해 유찰될 경우, 현 시세 대비 큰 폭의 가격 할인 기회를 잡을 수 있음.

최종 결정은 '무단증축'된 부분이 상가 운영에 필수적인지, 해당 부분을 철거했을 때 상가 가치에 미치는 영향은 어느 정도인지를 판단하는 데 달려 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계