나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [3] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제8층 제801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 봉선동스카이빌딩으로 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등으로 형성되었음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건으로,

외벽 : 미장돌 및 통유리 마감 등,
내벽 : 벽지 및 샷시마감, 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 1-3(가-다) 근린생활시설임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 평지의 건부지임.

인접 도로상태등

중로 및 소로에 양면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경35 (3)

물건소재지: 광주광역시 남구 봉선동 473-28, 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제8층 제801호

토지면적: 102.45㎡ (약 30.99평)

건물면적: 540.04㎡ (약 163.36평)

감정가: 1,908,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 근린상가

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 봉선동스카이빌딩 내 제8층 제801호 근린상가임.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 형성된 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있음.

차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

중로와 소로에 양면이 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

토지이용계획상 근린상업지역 외에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 06월 10일 접수된 우산신용협동조합의 근저당권 (을3, 3,120,000,000원)임.

이후 설정된 권리들(근저당, 공동담보, 임의경매, 압류 등)은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

본 건의 경매 신청 채권자는 우산신용협동조합이며, 신청 채권액은 2,530,944,718원임.

등기부채권 총액은 3,264,000,000원임.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차권 승계에 따른 부담은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 봉선동은 광주를 대표하는 지역 중 하나로, 안정적인 주거 배후 수요를 갖춘 곳임.

특히 봉선동은 광주의 주요 학원가로 알려져 있으며, 학생들과 학부모들의 왕래가 많은 지역임.

인근의 아파트 단지 및 주택가 이용객들을 주요 고객으로 확보할 수 있을 것으로 판단됨.

봉선동스카이빌딩 자체 및 주변의 근린생활시설들과의 연계를 통한 상권 형성 가능성이 있음.

다만, 대중교통 사정이 보통 수준인 점은 일부 이용객 접근성에 영향을 줄 수 있음.

전반적으로 봉선동 상권은 안정적인 동네 상권 수준이 발달되어 있음.

1.4. 생활정보

본 물건은 근린상가 용도로, 다양한 상업적 활동이 가능한 공간임.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 12층 규모이며, 본 건은 8층에 위치함.

건물 외벽은 미장돌 및 통유리 마감, 내벽은 벽지 및 샷시 마감, 내부 인테리어 마감 등이며, 창호는 샷시창임.

급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 지역은 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 정주 환경이 양호한 편임.

봉선동은 '광주의 대치동'이라 불릴 만큼 높은 교육열을 자랑하며, 고급 주택가 및 상권이 형성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 장기화에 따른 공실 리스크를 고려해야 함.

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

금액이 미상이라도 주의가 필요함.

등기부채권 총액(3,264,000,000원)이 감정가(1,908,000,000원) 대비 높은 수준으로, 경매 진행 과정에서 응찰 경쟁이 치열하거나 유찰될 가능성도 있음.

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않으나, 교육열이 높은 지역 특성상 유흥시설 입점에 대한 반대 의견이 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 입지 조건과 건물 자체의 물리적 상태는 양호한 편이며, 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역임.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편임.

그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계 미상이라는 점은 주요 고려 사항임.

또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요함을 시사함.

적절한 임대 전략 수립 및 시장 분석을 통해 수익성 확보가 가능할 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 배후 수요 확보 용이.

건물 자체의 구조 및 설비 상태 양호 (철근콘크리트, 승강기 등).

매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리 분석이 비교적 깔끔함.

광주의 주요 학원가 및 상권에 인접하여 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 공실 기간, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

본 물건의 감정가는 1,908,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없음.

추후 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 상세한 입찰가 전략을 수립할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.