나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [3] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제8층 제801호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경35 [3] 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제8층 제801호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2025타경35 | 소재지: 광주광역시 남구 봉선2로 41, 제1동 제8층 제801호 (봉선동,봉선동스카이빌딩주건축물) | 감정가: 1,908,000,000원 | 최저가: 1,335,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 광주지방법원 2025타경35 (3)

소재지 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 제1동 제8층 제801호

용도 근린생활시설

감정가 1,908,000,000원

토지면적 102.45㎡ (약 31.00평)

건물면적 540.04㎡ (약 163.37평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산임의경매

특이사항 공실 상태임

1.2. 투자 핵심 요약

본건은 광주광역시 남구 내에서도 주거 선호도가 높은 봉선동 중심 상권에 위치한 대형 근린생활시설로, 유동 인구가 풍부한 메인 상업 지역에 속합니다.

감정가 기준 면적 대비 단가가 높게 형성되어 있으나, 이는 봉선동의 우수한 입지적 가치(학원가 밀집 지역, 부촌)를 반영한 것으로 판단됩니다.

현재 공실 상태인 점은 단기적인 임대 리스크이나, 대형 면적(약 163.37평)을 필요로 하는 학원, 병원, 대형 프랜차이즈 식음료업 등 핵심 업종의 유치가 가능하다는 점에서 중장기적인 투자 가치가 높습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건이 위치한 봉선동은 광주 남구의 부촌으로 성장한 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 밀집되어 있습니다.

특히, 봉선동은 광주의 대표적인 '학원가 밀집지역'으로 알려져 있으며, 유흥업소는 적고 학원, 은행, 카페 등이 주를 이루는 안정적이고 건전한 상권을 형성하고 있습니다.

본건 소재 건물(봉선동스카이빌딩)은 이러한 메인 상권 내에 위치하며, 중로 및 소로에 양면이 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정도 보통 이상입니다.

토지이용계획상 근린상업지역에 해당하여 상업시설로서의 활용도와 밀집도가 높습니다.

2.2. 상권 분석 (봉선동 상권 특성)

봉선동 상권은 10대와 40대 인구가 가장 많이 분포되어 있어, 10대 자녀를 둔 40대 부모 세대를 주요 소비층으로 합니다.

이러한 인구 구조로 인해 학원 및 교육 시설, 그리고 가족 단위 외식 업종의 수요가 매우 높습니다.

주변에는 삼익사거리, 쌍용사거리 등 봉선동의 핵심 상권이 형성되어 있으며, 학원가와 은행, 대형마트(이마트) 등이 위치하여 광역적인 상권을 형성하고 있습니다.

본건인 8층 근린생활시설은 저층 상가보다 학원, 병의원 등 전문 의료 시설, 오피스 용도로 적합하며, 봉선동의 우수한 교육열을 고려할 때 교육 관련 시설(대형 입시학원 등) 유치에 최적화된 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층~지상 12층 건물 중 제8층 제801호입니다.

건물의 외벽은 미장돌 및 통유리 마감 등으로 비교적 현대적인 외관을 유지하고 있습니다.

급/배수 설비, 위생 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 근린생활시설로서 이용에 큰 무리가 없습니다.

현재 공실 상태라는 특이사항이 있으므로, 명도 부담은 없으나 신속한 임차인 유치를 위한 마케팅 전략이 필요합니다.

제시 외 면적이 없는 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (부동산 임의경매)

경매구분은 '부동산임의경매'로, 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자(주OOOOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOOOO)가 동일한 법인이며, 채권자는 우OOOOOOO입니다.

이는 복잡한 법적 다툼보다는 채권 확보를 위한 일반적인 경매 진행으로 보입니다.

공실 상태이므로, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 매우 낮아 명도 과정에서의 리스크는 최소화됩니다. (다만, 임대차 현황은 미상으로 추가적인 현장 조사는 필수입니다.)

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'으로, 복잡한 지분 문제가 없어 투자 안정성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대차 계약이 체결되기 전까지는 관리비 부담과 기회비용 손실이 발생할 수 있습니다.

대형 평수 리스크: 건물 면적이 540.04㎡(약 163.37평)로 대형 평수에 해당하여, 임차인 유치 시 시간은 걸릴 수 있으나, 일단 유치되면 장기 계약과 높은 임대료 수익을 기대할 수 있습니다.

혐오 시설 여부: 본건 소재지인 봉선동은 학원가 밀집 지역 특성상 유흥업소 등이 적어 혐오 시설의 리스크는 낮은 것으로 파악됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 광주 남구 봉선동의 핵심 상업 지역 내에 위치한 대형 근린생활시설로, 입지적 희소성과 상권의 안정성을 갖춘 우량 물건입니다.

높은 감정가(19억 8천만 원)는 봉선동의 '프리미엄 상권' 가치를 반영한 것으로, 낙찰가율에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

현재 공실 상태를 리스크로 인식하기보다, 우량 임차인(대형 학원, 병원 등)을 유치하여 신규 임대차 조건을 설정할 수 있는 기회로 활용해야 합니다.

권리 관계는 비교적 단순하며, 복잡한 법적 문제는 없을 것으로 예상되므로, 낙찰 후 활용 방안(MD 구성) 수립이 가장 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광주 남구 봉선동 내에서도 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 중심 상권으로, 안정적인 유동 인구를 확보하고 있습니다.

높은 임대 수요 기대: 면적(약 163.37평)을 고려할 때, 봉선동의 특성상 대형 학원, 전문 병의원(치과, 피부과, 소아과 등), 또는 대형 오피스 등의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

대형 면적의 희소성: 봉선동 상권 내에서 이 정도 규모의 전용면적을 갖춘 신축급(또는 준신축급) 근린생활시설 공급은 제한적이므로, 임차인을 확보하면 장기간 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

저렴한 낙찰 가능성: 부동산 임의경매로 진행되는 만큼 유찰 시마다 최저가가 낮아져, 입지 대비 저렴한 가격으로 '봉선동 프리미엄 상가'를 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계