나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30715 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 구분건물이고, 부근은 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설 및 상가, 빌라 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 점 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 20층 내 1층 106호, 104호, 105호로서,
외벽: 벽돌붙임 및 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등
바닥: 아스타일 마감 등
창호: 샷시 창호구조임.

이용상태

기호 1- 1층 106호로, 근린생활시설(소매점)임.
기호 2- 1층 104호로, 근린생활시설(소매점)임.
기호 3- 1층 105호로, 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차로 아스팔트 포장도로, 남동측으로 왕복3차선, 남서측으로 왕복2차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기호 2(104호), 기호3(105호)의 구분 벽체가 오픈되어있는 상태임.
-기호 2(104호), 평가대상 외 103호의 구분 벽체가 오픈되어있는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경30715 (1)

소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제1층 제106호

용도

근린상가

감정가

293,000,000원

토지 면적

4. 26㎡ (약 1.29평)

건물 면적

28. 88㎡ (약 8.74평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

빛고을신용협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설 및 상가, 빌라 등이 혼재하는 지역으로서 입지 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형 평지로 오피스텔 및 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차선, 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 대로2류, 소로2류, 중로2류 등 다양한 도로 접합 조건이 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 4일 접수된 빛고을신용협동조합의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리현황

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 소유권 보존, 소유권 이전 등기 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 이무림: 보증금 1,000,000원, 차임 없음, 2022년 11월 16일 전입(사업). 대항력 없음.

* 주식회사단청문화: 보증금 0원, 차임 없음, 2024년 10월 24일 전입(사업). 대항력 없음.

* 주식회사바름디앤씨: 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 2023년 12월 20일 전입(사업). 대항력 없음.

* 인수되는 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역 인근으로 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린상가, 빌라 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 상업시설 접근성

건물 1층에 편의점, 카페 등 근린생활시설이 있으며, 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 식음료 상권을 이용할 수 있습니다. 또한, NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치하여 고객 접근성이 양호합니다.

* 경쟁 환경

다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 일반상업지역으로 지정되어 있어 신규 상업 시설 입점 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

건물 내 상가 및 인근 상권에 편의점, 카페, 식당 등이 다수 존재하며, NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰 이용이 편리합니다.

* 교통 및 접근성

광주역이 인근에 위치하고 있으며, 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 시설

광주역을 중심으로 한 지역 편의시설 및 광주은행, NC백화점 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성

현재 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 과정이나 향후 임대 수익률 산정에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 구분 벽체 상태

해당 호수(106호) 및 인접 호수(104호, 105호, 103호) 간 구분 벽체가 오픈되어 있는 상태라는 점은 원상 복구 또는 내부 구조 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 이는 향후 내부 수리 및 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

* 건물 용도 혼재

건축물대장상 주용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 감정평가서상으로는 '근린생활시설(소매점)'으로 평가되어 있어, 실제 이용 목적에 따라 관리가 필요할 수 있습니다. (본 보고서에서는 제공된 '용도: 근린상가'를 기준으로 작성되었습니다.)

* 인근 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전체적으로는 2029년 완공 예정인 신규 소각장(자원회수시설) 사업이 추진 중이며, 이에 대한 유치 경쟁이 있었으나 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 소형 근린상가로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 구분 벽체가 오픈된 상태로 내부 수리 및 활용 방안에 대한 고려가 필요하며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 광주역 주변 상권의 잠재력과 소형 점포의 투자 용이성을 고려할 때, 신중한 접근이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 정비된 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 8.74평의 비교적 작은 면적으로 초기 투자 부담이 낮을 수 있습니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 향후 상권 발달 및 활용 잠재력이 있습니다.

* 낮은 임차인 부담: 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 내부 상태(구분 벽체 오픈 등), 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본건의 소형 면적과 주변 상권의 잠재력을 고려할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.