나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [11] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 402호로 되어있으나, 출입문(개별 현관)은 502호로 표기되어 있음.
-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 4층 402호 (신주소: 경상북도 영덕군 미듬길 20)

용도: 연립주택

감정가: 175,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 95.84㎡ (약 29.0평)

건물 전용 면적: 63.68㎡ (약 19.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 4층 건물

건축 연도: 2023년경 (사용승인일 2023.04.14 기준 추정)

층수: 4층 중 4층

화재 훼손: 본건 중 일부 호실(103호, 203호, 303호, 403호)의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관과 102호의 일부 창호 부분에 화재로 인한 훼손이 발생하였으며, 이에 대한 평가가 반영되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 소재하며, '영덕중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 주거 및 준주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일에 설정된 영해새마을금고의 근저당(을1)입니다.

이후 설정된 조재관의 근저당(을2) 및 대구지방법원 영덕지원의 임의경매개시결정(갑12, 갑13)은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,058,000,000원입니다.

따라서, 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 될 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 25,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023년 6월 30일

확정일자: 2023년 7월 11일

배당신고일자: 2024년 11월 25일

대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 입지의 연립/다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

2024년 2월, 2017년식 '빛채움' (전용면적 71.47㎡)이 190,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월, 2001년식 '상림아파트' (전용면적 59.92㎡)는 70,000,000원에, (전용면적 52.01㎡)는 78,000,000원에 거래되었습니다.

본건(전용면적 63.68㎡, 2023년경 준공 추정)의 감정가는 175,000,000원으로, 비교적 최근 연식의 '빛채움' 거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준을 형성하고 있습니다. 오래된 연식의 '상림아파트'보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 영덕중학교, 영덕교육지원청, 영덕군청, 영덕종합시장 등이 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 주택가와 일부 근린생활시설이 혼합된 형태로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 북측 인근에 영덕중학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

영덕군청 및 상업 시설이 밀집한 지역과 인접하여 관공서 이용 및 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 공동주택(연립주택)으로, 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 훼손

본 건물 중 일부 세대 및 공유 부분에 화재 훼손이 발생했으며, 이는 감정평가에 반영되었습니다.

다만, 실제 수리 필요 정도와 추가적인 보수 비용 발생 가능성에 대한 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 오류

공부상 등록된 호수(402호)와 실제 출입문의 표기(502호)가 상이하므로, 현장 방문 시 호수 확인에 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여, 향후 건축 등 토지 이용에 있어 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로 진행된 이력이 있습니다. 하지만 권리 분석 결과, 모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 위치한 연립주택으로, 영덕중학교와 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계는 인수할 소멸 예정 권리가 없어 비교적 안전한 상태입니다.

건물 일부에 발생한 화재 훼손과 공부상 호수 표기 오류 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

감정가는 175,000,000원으로, 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 인수

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

8.2. 합리적인 감정가

2023년경 건축된 신축에 가까운 건물임에도 불구하고, 최근 유사 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회입니다.

8.3. 입지 조건

학교 및 근린생활시설 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋으며, 주거 가치가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

인수할 권리가 없고, 비교적 최근에 건축된 건물임에도 불구하고 건물 일부의 화재 훼손이 존재합니다. 감정가 산정 시 이미 이러한 훼손 부분이 반영되었음을 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세와 본 건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

화재 훼손 부분의 수리 비용 및 향후 시장 상황 변동 가능성을 감안하여, 1억 6천만원에서 1억 7천만원 사이의 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.