나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [3] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.
-화재진압시 강제개문시도로 도어락이 파손되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (3)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 1층 103호

용도: 공동주택 (연립주택)

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 135.96㎡ (약 41.12평)

건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2023년 04월 14일

주요 마감: 외벽 - 석재타일붙임, 드라이비트 (일부 화재 훼손)

내벽 - 벽지, 타일 (일부 화재 훼손)

바닥 - 바닥재 (일부 화재 훼손)

창호 - 새시창호 (일부 화재 훼손)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-04-28 영해새마을금고 근저당)

소유권보존: 주식회사대경 (2023-04-28)

근저당: 영해새마을금고 (2023-04-28, 1,820,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 조재관 (2023-11-14, 238,000,000원) - 말소

임의경매: 조재관 (2024-10-10, 211,117,807원, 영덕지원 2024타경953) - 말소

임의경매: 영해새마을금고 (2025-01-20, - , 영덕지원 2025타경10094) - 말소

총 등기부채권액: 2,058,000,000원

분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하므로, 경매 절차를 통해 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나, 명도 시에는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 공부상 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023년 5월 3일 자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (JSON 분석 기반)

* 빛채움 (2017년식, 다세대, 화개리 124):

* 2024년 02월 매매: 190,500,000원 (전용면적 71.47㎡, 약 21.62평)

* 평당 약 266만원

* 상림아파트 (2001년식, 연립, 화개리 46-2):

* 2026년 04월 매매: 70,000,000원 (전용면적 59.9252㎡, 약 18.13평)

* 평당 약 117만원

* 2026년 04월 매매: 78,000,000원 (전용면적 52.0125㎡, 약 15.73평)

* 평당 약 149만원

4.2. 시세 분석

본건은 2023년 4월 사용 승인된 연립주택으로, 연식은 비교적 짧습니다.

주변 사례 중 2017년식 '빛채움'의 매매가는 190,500,000원(평당 약 266만원)으로 비교적 높게 형성되어 있으나, 이는 다세대 주택인 점을 고려해야 합니다.

2001년식 '상림아파트'의 경우 70,000,000원 ~ 78,000,000원 (평당 약 117만~149만원) 수준으로 거래되었습니다.

본건은 화재 훼손으로 인해 정상적인 시세보다 낮은 가격으로 평가되었을 가능성이 높습니다. 정상화 시점의 가치는 주변 시세를 참고하여 산정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 주요 편의시설: "영덕중학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 설비 현황: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

영덕중학교 북측 인근으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 훼손

* 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관(1층)이 화재로 훼손되었습니다.

* 102호 일부 창호 부분도 화재로 훼손되었습니다.

* 각 호별 내부 및 창호 훼손 부분은 호별로 평가되었으며, 외벽 및 공동현관은 건물 전체 공유부분으로 평가되었습니다.

* 화재 진압 시 강제 개문 시도로 인해 도어락이 파손된 상태입니다.

* 이는 상당한 수리 비용 발생 및 하자 요인으로 작용합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

* 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 중복사건 및 공동담보

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 연립주택으로, 2024타경953 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 2023년 4월 사용 승인된 신축급 건물이나, 103호를 포함한 일부 세대가 화재로 인해 외벽, 창호, 내부 및 공동현관에 심각한 훼손이 발생한 상태입니다. 도어락 파손 또한 확인되었습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

주변은 영덕중학교 인근의 주거 지역으로, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 토지 이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로, 향후 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수리 후 시세 상승 기대

* 화재 훼손 부분을 적절히 수리할 경우, 신축급 건물로서의 가치를 회복하고 주변 시세에 준하는 가격으로 매각 또는 활용이 가능합니다.

* 손상된 부분을 감안하여 현재 감정가 대비 저평가된 가격에 매수할 수 있는 기회입니다.

8.2. 건물 연식

* 2023년 4월에 사용 승인된 건물로, 화재 훼손 부위만 복구된다면 최신 건축물에 가까운 상태로 사용 가능합니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

* 토지 지분이 포함되어 있어 건물 소유권의 안정성이 확보되며, 향후 토지 이용에 대한 권리 행사도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 보수 비용 고려

* 감정가: 224,000,000원

* 본건은 화재로 인한 훼손이 심각하므로, 예상 입찰가 산정 시 상당한 수리 비용을 반드시 고려해야 합니다. 외벽, 창호, 내부 마감, 공동현관, 도어락 등의 복구 비용은 수천만 원 이상 소요될 것으로 추정됩니다.

* 주변 시세 (2017년식 '빛채움' 평당 약 266만원)를 고려하더라도, 훼손 부분을 감안한 시세 적용이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 건물 전용면적 90.34㎡ (약 27.33평)

* 주변 시세(정상 상태 기준) 환산 시 약 2억 4천만원 수준 예상.

* 하지만 심각한 화재 훼손으로 인한 수리 비용(최소 4천만원 이상 추정) 및 하자 감안 시, 보수 비용을 충분히 제외한 금액으로 접근해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 훼손 상태 및 예상 수리 비용을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.