나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11885 [2] 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 802 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11885 [2] 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 802 답 경매

• 사건번호: 2024타경11885
• 주소: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 802
• 감정가: 28,899,000원
• 최저가: 20,229,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

거창지원 경매2계 2024타경11885 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 802 | 감정가: 28,899,000원 | 최저가: 20,229,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 장전리 802

사건번호: 거창지원 2024타경11885 (2)

용도: 답 (현황 묵답, 전, 주택부지 등 혼재)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

감정가: 28,899,000원

1.2. 면적 및 매각 형태

토지면적: 2,149.00㎡ (약 650.07평)

매각대상: 토지 일괄매각

주의사항: 농지취득자격증명서 제출 필수 (미제출시 매수보증금 반환 불가)

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 5필지의 토지(기호 1~5)를 일괄 매각하는 건이며, 용도지역은 모두 계획관리지역으로 비교적 활용도가 높은 지역입니다.

기호 1, 4, 5는 지적도상 맹지이고 현황이 '답' 또는 '묵답', '유지'인 반면, 기호 2, 3은 도로에 접하고 현황이 '전' 및 '주택부지'로 되어 있어 필지별 활용도가 극명하게 나뉩니다.

제시외 물건(건물, 수목)이 기호 2, 3 지상에 소재하며, 특히 기호 1 지상 수목은 타인 소유(공유자 이**)로 탐문 조사된 점과 기호 1 토지는 관행상 위치를 특정하여 공유하고 있는 것으로 탐문 조사된 점(북서측 부분)이 권리관계상 주요 리스크로 작용합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 합천군 쌍백면 장전리 소재 "아등교차로" 남서측 인근 및 근거리, "장전마을" 내에 위치합니다.

부근은 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 산간농경지대 및 국도주변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

기호 1, 4, 5는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다.

기호 2, 3은 차량 접근이 가능하며 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편이거나 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한 상태

전 필지 계획관리지역입니다.

기호 2, 3은 계획관리지역이면서 가축사육제한구역(일부제한구역_250)으로 지정되어 있어 일부 가축 사육에 제한이 있습니다.

기호 1, 4, 5는 맹지(도로 접촉 없음)이며, 기호 2, 3은 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 위험요소

매각대상은 토지 전부에 대한 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자가 동일인(심OO)인 부동산임의경매 건으로, 등기부상 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 매각 물건명세서의 최종 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

농지취득자격증명서: 기호 1, 4, 5가 '답', 기호 2가 '전'으로 이용되고 있어, 농지법상 농지취득자격증명서 발급 대상입니다. 만약 농지취득자격증명서를 제출하지 못하면 매수보증금이 몰수됩니다.

제시외 물건: 기호 2, 3 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㅁ, ㅂ~ㅈ) 및 수목이 존재합니다. 이는 매각대상에서 제외되는 물건으로, 낙찰자가 소유자를 상대로 철거 또는 매수 협의를 진행해야 하는 '법정지상권 성립 여지'의 리스크가 있습니다.

공유 지분 문제: 기호 1 토지는 타인 소유 수목(이**)이 있으며, 관행상 위치를 특정하여 공유하고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이 부분은 법적 지분 관계와 현황 점유 관계가 달라 추후 분쟁의 소지가 매우 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본건이 위치한 장전마을은 농가 주택과 농경지가 주를 이루는 산간농촌지대입니다. 따라서 대규모 상업 시설은 없으며, 생활 편의시설은 인근 면 소재지나 합천읍 방면으로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변은 주거 시설과 농경지가 혼재된 환경입니다.

가축사육제한구역으로 지정된 것으로 보아, 인근에 축사 등 일부 시설이 있을 가능성이 있으나, 대규모 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 폐기물 집하장이 마을 입구 등에 설치되어 미관을 저해하는 사례가 있어 관리 상태를 현장 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 매수보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

기호 2, 3 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성 검토 및 명도/철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 물리적/권리적 리스크

맹지(기호 1, 4, 5): 3개 필지가 맹지로 건축 행위 및 활용에 제약이 큽니다.

공유 관계 및 타인 수목(기호 1): 타인 소유 수목 및 관행상 특정 위치 공유 문제는 소유권 행사에 심각한 제약을 가하며, 공유자 불분할 청구 소송 등의 법적 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 계획관리지역 토지를 650평 이상 확보할 수 있는 기회이지만, 맹지, 제시외 건물, 타인 소유 수목, 관행상 공유 등 복합적인 리스크가 얽혀 있는 '고위험-고수익' 유형의 물건입니다.

농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인하고, 제시외 물건 및 수목 소유자와의 협상 전략, 맹지 활용 방안(인근 토지 매입/사용 승낙 등)을 사전에 철저히 수립할 수 있는 전문가형 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 용도 변경이 용이하여 향후 주택 건축(기호 2, 3 이용) 또는 기타 시설 부지로의 활용 잠재력이 높습니다.

도로 접근성: 기호 2, 3 필지가 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 주택 건축 및 진입로 확보에 유리합니다.

대규모 일괄 매입: 약 650평 규모의 토지를 비교적 저렴한 감정가로 시작할 수 있어, 리스크를 해소할 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

농지 활용 가능: 기호 1, 4, 5는 귀농·귀촌 시 농지로 활용하면서 장기적으로 도로 확보를 통해 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계