나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [3] 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [3] 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2025타경10170
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 나대리 114
• 감정가: 116,427,600원
• 최저가: 81,499,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

거창지원 경매2계 2025타경10170 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 | 감정가: 116,427,600원 | 최저가: 81,499,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경10170 (3)이며, 매각대상은 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 외 다수 필지의 토지/건물 일괄매각 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO, 소유자는 하OO입니다.

본 물건의 용도는 동물 및 식물 관련시설(주로 돈사 및 부지)입니다.

1.2. 물건 현황

총 감정가는 116,427,600원입니다.

토지 현황:

토지면적은 2130.00㎡ (약 644.33평)입니다.

토지 지분율은 213000입니다.

제시외 토지 면적은 0.00㎡입니다.

건물 현황:

건물면적은 950.75㎡ (약 287.59평)입니다.

건물 지분율은 95075입니다.

제시외 건물 면적은 204.40㎡ (약 61.83평)로, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

총 건물 연면적(공부+제시외)은 1155.15㎡ (약 349.44평)입니다.

1.3. 주의 및 특이사항

가. 농지취득자격증명 요구 사항:

목록 5, 6번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

(농취증 제출 필요)

나. 건물 훼손 상태 및 현황과의 차이:

감정서상 건물 기호(10-가, 10-나, 10-다) 모두 돈사(돼지 사육 시설)로 되어 있으나, 현황은 심각하게 훼손되거나 골조만 남아있는 상태입니다.

기호(10-가): 벽체 및 지붕 대부분 파손.

기호(10-나): 벽체 및 지붕 일부 파손, 지붕이 '부직포 지붕' 형태로 변경됨.

기호(10-다): 건물의 골조만 남아 있는 상태.

(건물은 사실상 재건축 또는 대수선이 필요한 상태임)

다. 매각 범위:

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 감정서상의 제시외 구조물(㉠, ㉡)이 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 합천군 야로면 나대리 '나대2구마을회관' 남동측 및 남측 인근에 위치합니다.

주변은 축사, 답(논), 전(밭), 주택, 자연림 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통상황:

필지별로 차량 접근성이 다릅니다. 기호(1), (2), (3), (4)는 차량 접근이 어렵거나 다소 불편시되는 맹지 형태입니다.

축사부지로 이용되는 기호(5), (6), (7), (8), (9)는 차량 접근이 가능한 상태이며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태:

다수 필지가 지적도상 맹지이나, 축사부지 인접 필지(5~9번)에는 약 2.5M 내외의 시멘트 포장 진입로가 연결되어 있습니다.

2.2. 산업/용도 분석 (상권분석 대체)

용도:

본 물건은 축사(돈사) 및 관련 부지 형태로 이용되었으며, 지목상 전, 답, 임야, 하천 등이 혼재되어 있습니다.

계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어, 현행법상 가축 사육 관련 용도 외 타 용도로의 전환 시 용도변경 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

주변 환경:

"나대2구마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 마을 시설 접근성은 있으나, 도시 편의시설과의 거리는 상당할 것으로 예상됩니다.

대부분이 축사 및 농경지로 구성되어 있어 농촌 생활환경입니다.

혐오시설:

일반적인 검색 결과로는 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 본건 자체가 축사부지였고 주변에 축사가 혼재된 지역이므로, 축사 운영으로 인한 악취, 분뇨 등 환경적 문제는 내재된 리스크로 간주해야 합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매 구분:

부동산강제경매 사건으로, 채권자 김OO의 강제집행에 의한 매각입니다.

(말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 깨끗해질 가능성이 높습니다. 미상인 임대차 관계는 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.)

3.2. 잠재적 리스크

가. 농지취득자격증명 리스크:

5, 6번 필지에 대한 농취증 제출 의무가 가장 큰 매각 조건 리스크입니다. 농지법상 요건을 충족하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 농지가 아닌 사실을 입증하거나 농업인 자격을 갖추고 접근해야 합니다.

나. 건물 멸실 및 건축법적 리스크:

건물(돈사)이 대부분 파손 또는 골조만 남아 있어, 현 상태 그대로는 사용이 불가능하며, 재건축 또는 대수선 시 건축법 및 축산법 상의 규제(특히 가축사육제한구역 제한)를 면밀히 검토해야 합니다.

다. 지목 및 현황 불일치:

토지 기호(2, 5, 6, 8) 모두 공부상 지목과 현황이 상이합니다. 이는 향후 지목 변경, 인허가 등에서 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

라. 맹지 리스크:

토지 기호(1, 2, 3, 4)는 지적도상 맹지이며, 인근 필지를 통해서만 접근 가능합니다. 추후 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의(통행로 확보 등)가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 116,427,600원의 토지/건물 일괄매각 물건으로, 기존 용도가 돈사(축사)였던 농림 생산 시설 부지입니다.

감정가 대비 토지 면적이 넓고 계획관리지역에 위치해 있어 잠재적인 개발 가치는 존재하나, 건물의 심각한 훼손 상태, 다수 필지의 맹지 형태, 그리고 가장 중요한 농지취득자격증명 제출 의무가 결합된 고난이도 물건입니다.

투자자는 축산 관련 사업 계획이 있거나, 훼손된 건물을 활용하여 새로운 용도(창고, 일부 가공 시설 등)로 인허가 및 용도 변경을 시도할 수 있는 전문가에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

가. 광활한 면적 및 계획관리지역:

총 토지 면적 2130.00㎡ (약 644.33평)가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 용도 변경을 통한 활용 여지가 높습니다.

나. 기존 축사 시설의 활용 가능성:

비록 훼손되었지만, 기존 건축물(돈사)의 골조 및 부지가 존재하므로, 축산 또는 관련 업종 재개 시 인허가 절차가 신축보다 간소화될 여지가 있습니다.

다. 지분 없는 전체 매각:

토지 및 건물 모두 단독 소유 지분으로 매각되어 권리관계가 단순합니다.

라. 감정가 대비 낮은 실투자금 확보 기회:

다수의 리스크와 훼손 상태로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 토지 및 시설을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

(작성일: 2025. 11. 29.)

법원 정보

거창지원 경매2계