나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [3] 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1 ~ 9)은 경상남도 합천군 야로면 나대리에 소재하는 토지로서, ""나대2구마을
회관"" 남동측 및 남측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 답, 전, 주택, 자연림 등이 혼재
한 지역임.

교통상황

기호(1),(2),(3)
: 본건까지 차량 접근은 어려운 상태이며, 접근 가능한 도로의 유무 등을 고려할 때, 제
반 교통사정은 불편시됨.

기호(4)
: 북측 인근 필지까지 차량 접근은 가능하나, 본건까지 차량 접근은 어려운 상태인 바,
제반 교통사정은 다소 불편시됨.

기호(5),(6),(8)
: 본건까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통사정은 보통임.

기호(7),(9)
: 일단지로서 본건까지 차량 접근이 가능한 상태인 바, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임.
기호(2): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '토지임야(일부는 연못 형태)'임.
기호(3): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임.
기호(4): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임.
기호(5): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '답기타'임.
기호(6): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '축사부지, 일부는 전(휴경상태), 진입로
' 형태임.
기호(7),(9): 일단지로서 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '축사부지'임.
기호(8): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '축사부지' 형태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(2): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(3): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(4): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(5): 북측 부분에 약 2.5M 내외 시멘트포장 진입로 형태 있음.
기호(6): 북동측 부분에서 남측 방향으로 이어진 노폭 약 2.5M 내외 시멘트포장 진입로
(본건 일부 포함) 있음.
기호(7),(9): 일단지로서 남동측 부분에 약 2.5M 내외 시멘트포장 진입로 있음.
기호(8): 남동측 부분에 약 2.5M 내외 시멘트포장 진입로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,

기호(2)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(500))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(3),(4)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(500))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(5),(6)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(500))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
기호(7),(8),(9)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(250))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(500))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지 기호(6),(7) 지상에 제시외구조물이 소재함: 지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

가. 토지 기호(2)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '연못 형태'임.
나. 토지 기호(5)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답기타'임.
다. 토지 기호(6)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 대부분은 '축사부지', 일부는 '진입
로' 형태임.
러. 토지 기호(8)의 공부상 지목은 '하천'이나, 현황은 '축사부지' 형태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10-가)
경량철골조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
벽체 및 지붕 대부분이 파손된 상태임.

기호(10-나)
경량철골조 몰재틀위 부직포지붕 단층 건물로서,
바닥: 콘크리트.(사용승인일: 1994.05.22)

기호(10-다)
경량철골조 건물로서,
바닥: 콘크리트.(사용승인일: 1996.07.08(증축))

이용상태

기호(10-가): '돈사'임.(※ 벽체 및 지붕 대부분이 파손된 상태임.)
` 기호(10-나): '돈사'임.(※ 벽체 및 지붕 일부가 파손된 상태임.)
기호(10-다): '돈사'임.(※ 건물의 골조만 남은 상태임.)

설비내역

기호(10-가),(10-나),(10-다): 별도의 설비내역은 없는 상태임.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도""의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

가. 건물 기호(10-가)의 공부상 구조는 '경량철골조 슬레이트지붕 단층'으로 등재되어
있으나, 현황은 건물의 벽체 및 지붕 대부분이 파손된 상태임.

나. 건물 기호(10-나)의 공부상 구조는 '경량철골조 슬레이트지붕 단층'으로 등재되어
있으나, 현황은 건물의 벽체 및 지붕 일부가 파손된 상태이며, 지붕은 목재틀위 부
직포지붕 형태임.

다. 건물 기호(10-다)의 공부상 구조는 '경량철골조 슬레이트지붕 단층'으로 등재되어
있으나, 현황은 건물의 골조만 남은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(감정서상 제시외 구조물(㉠, ㉡) 포함)
- 감정서상 건물 기호(10-가)는 공부상 '경량철골조 슬레이트지붕 단층(돈사, 430㎡)이나 현황은 건물의 벽체 및 지붕 대부분이 파손된 상태임(감정평가서 참조)
- 감정서상 건물 기호(10-나)는 공부상 '경량철골조 슬레이트지붕 단층(돈사, 196㎡)이나 현황은 '부직포 지붕'형태로 건물의 벽체 및 지붕 일부가 파손된 상태임
- 감정서상 건물 기호(10-다)는 공부상 '경량철골조 슬레이트지붕 단층(돈사, 324.75㎡)이나 현황은 건물의 골조만 남은 상태임
- 목록 5, 6번 토지에 대하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 거창지원 2025타경10170 (3)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 말소기준권리: 김세영 (강제경매, 2025-02-27)

2.

2.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 합천군 야로면 나대리 114

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (돈사)

* 토지 면적: 2130.00㎡ (약 644.33평)

* 건물 면적: 950.75㎡ (약 287.62평) (제시외 건물 면적 204.40㎡ 포함)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.

2.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 116,427,600 원

2. 입지조건

2.

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 합천군 야로면 나대리에 위치하며, 나대2구마을회관 남동측 및 남측 인근에 소재합니다.

* 주변은 축사, 답, 전, 주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용 현황상 일부는 휴경지, 연못, 축사부지, 진입로 등으로 이용되고 있습니다.

* 토지 기호 2는 공부상 임야이나 현황 일부는 연못 형태이며, 기호 6은 공부상 전이나 현황 축사부지 및 진입로로 이용 중입니다. 기호 8은 공부상 하천이나 현황 축사부지로 이용되고 있습니다.

2.

2.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호 1, 2, 3 토지: 차량 접근이 어려운 상태이며, 전반적인 교통 사정은 불편합니다.

* 기호 4 토지: 인근 필지까지 차량 접근은 가능하나, 본건까지 접근은 어려워 교통 사정이 다소 불편합니다.

* 기호 5, 6, 8, 7, 9 토지: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 기호 1-4 토지는 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호 5-9 토지는 약 2.5m 내외의 시멘트 포장 진입로가 확보되어 있습니다.

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2.

2.3. 토지 이용 및 지형

* 대부분 토지가 부정형이며 완경사 지세입니다.

* 토지 이용 현황은 전(휴경상태), 임야(일부 연못), 답기타, 축사부지, 진입로 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

* 토지 이용계획상 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(두수 제한 상이) 및 일부 영농여건불리농지, 준보전산지 등이 포함됩니다.

3. 권리분석

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2.

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 최선순위 권리는 소유권 보존등기(1993-08-13 / 1994-09-05)입니다.

* 말소기준권리는 김세영의 강제경매개시결정등기(2025-02-27, 채권액 521,783,560원)입니다.

* 본 경매 절차에서 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

2.

2.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 제공된 정보상 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

2.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

2.

4.1. 지역 특성

* 본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에 축사, 농경지, 주택, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

* 동물 및 식물 관련시설(돈사)로 이용되었거나 이용 가능한 부지입니다.

* 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용 가능성이 있습니다.

2.

2.

4.2. 주변 시설

* 소재지 인근에 나대2구마을회관이 위치합니다.

* 주변 지역은 개발이 크게 이루어지지 않은 순수 농촌 지역으로 판단됩니다.

* 외부 지도 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (다만, 축사가 혼재된 지역으로 축사 특유의 환경은 존재할 수 있습니다.)

5. 생활정보

2.

2.

5.1. 편의시설

* 가까운 시내 및 대형 편의시설 접근은 다소 어려움이 있습니다.

* 일상생활을 위한 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 야로면 소재지에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

2.

2.

5.2. 교육시설

* 주변에 나대초등학교 등 교육 시설이 존재할 수 있으나, 본건과의 거리는 확인이 필요합니다.

* 차량 이동 시 야로면 소재지의 초등학교 및 중학교 이용이 가능합니다.

2.

2.

5.3. 의료시설

* 야로면 소재지의 보건진료소 또는 병의원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 종합병원급 이상의 의료시설은 인근 시군 지역으로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

2.

6.1. 건물 상태

* 건물 기호(10-가), (10-나), (10-다) 모두 심각한 파손 또는 골조만 남은 상태로, 대규모 보수 또는 재건축이 필요합니다.

* 기존 용도(돈사) 외 다른 용도로의 활용 시 신축 또는 대수선이 불가피할 수 있습니다.

2.

2.

6.2. 토지 관련 제약

* 목록 5, 6번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 주의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 운영 시 두수 제한 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 일부 토지는 맹지이거나 접근성이 제한적이므로, 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 현황과 공부상 지목의 차이가 있어, 향후 토지 이용 및 활용에 혼란이 있을 수 있습니다.

2.

2.

6.3. 기타 위험 요소

* 제시외 구조물이 존재하며, 이는 일괄매각에 포함되나 정확한 파악 및 처리 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

2.

2.

본 물건은 경상남도 합천군 야로면 나대리에 위치한 동물 및 식물 관련시설(돈사) 부지입니다.

토지 및 건물 전체가 일괄 매각 대상이며, 현재 건물 상태는 대부분 파손되거나 골조만 남아 있어 즉시 사용이 어렵고 대규모 보수 또는 재건축이 필요한 상황입니다.

토지 중 일부는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 가축사육제한구역 지정, 맹지 및 접근성 제한 등의 제약이 존재합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어지는 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 축사, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있습니다.

이러한 점들을 종합할 때, 본 물건은 상당한 투자 위험과 추가적인 자본 투입이 필요한 건으로 판단됩니다.

단, 토지 자체의 가치 또는 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 둔다면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

2.

* 넓은 토지 면적을 활용한 토지 가치 잠재력.

* 동물 및 식물 관련시설 부지로의 재활용 가능성 (단, 현 상태 및 관련 법규 검토 필수).

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 (제한사항 확인 필수).

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

2.

2.

* 본 물건은 건물의 심각한 파손 상태, 토지 취득 관련 제약, 낮은 접근성 등으로 인해 현 상태에서의 즉각적인 활용 가치가 매우 낮습니다.

* 향후 건물 철거 및 재건축, 또는 토지 자체의 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가는 116,427,600원이나, 현 상태를 감안할 때 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 대규모 보수/재건축 비용, 농지취득 관련 부대 비용, 법규 검토 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 58,000,000원 ~ 81,500,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 순수 제안이며, 투자자의 추가 분석 및 현장 답사를 통해 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.