나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12499 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 238 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12499 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 238 전 경매

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거창지원 경매1계 2024타경12499 | 소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 238 | 감정가: 67,081,200원 | 최저가: 46,957,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보 및 면적

사건번호: 거창지원 2024타경12499 (1)

소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 238

용도 및 현황: 전 (답), 현황 '창고부지'

토지면적: 1,076.00㎡ (약 325.5평)

감정가: 67,081,200원

매각대상: 토지매각 (제시외 수목 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정가 및 특징

본 건은 경상남도 합천군 삼가면 소오리 소재 순수농경지대에 위치한 토지(전)입니다. 감정가 기준 평당 가격은 약 206,000원으로 산정되었으며, 토지 면적은 1,076.00㎡로 약 325.5평에 해당합니다.

지목은 '전'이나 현황은 '창고부지'로 이용 중인 부정형 토지입니다.

농지이므로 매수자는 잔금 납부 시 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

2. 물건 분석 (입지, 권리, 위험)

2.1. 입지 조건 및 현황

위치 및 주위환경: "원소오마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 태양광발전소 등이 혼재하는 순수농경지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 북측에 폭 약 3m 내외의 포장된 농로와 남측에 폭 약 3m 내외의 막다른 포장 농로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역(250)) 및 조례로정한지역에 해당합니다. 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하로 건축행위에 제약이 따르므로 개발 계획 시 확인이 필요합니다.

혐오시설: 감정평가서상 주위 환경에 '태양광발전소'가 소재한다고 명시되어 있어, 발전 시설이 인근에 존재할 가능성이 있습니다. 이는 일부 투자자에게는 경관상의 문제나 개발 제약으로 인해 잠재적인 혐오시설로 인식될 수 있습니다.

2.2. 권리 분석 (특이사항)

매각물건: 토지 매각(토지 지분율 107,600/107,600)이며, 제시외 수목(대추나무 등)은 매각에 포함됩니다.

법정지상권: 본 건의 가장 큰 권리상의 리스크는 '법정지상권 성립 여지 있음'입니다. 지상에 소재하는 건물(제시외건물 (ㄱ)~(ㄹ))은 매각에서 제외되므로, 토지 매수자가 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 할 수 있습니다. 이 경우 법정지상권 성립 여부에 따라 소송의 결과와 시간이 달라지므로 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자는 천OO, 채권자는 합OOOOOOOOOO입니다. 채무자는 공란으로, 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명서: 농지인 '전'이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 현황이 '창고부지'라고 기재되어 있으나, 지목이 '전'이므로 관할 지자체에 미리 농취증 발급 가능 여부를 문의해야 합니다. 발급이 불가하거나 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 못할 경우 보증금은 반환되지 않습니다.

법정지상권 리스크: 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료만 받을 수 있고 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 큰 제약을 받게 됩니다. 법정지상권 성립 요건(저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자 동일 여부 등)을 반드시 확인해야 합니다.

경계 불분명: 감정평가서에 "본건 토지는 인접지와 지적경계 불분명한바"라고 명시되어 있어, 정확한 경계를 확인하기 위해 측량이 필요하며, 이는 추후 이웃 간 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3. 투자 가치 분석 (상권, 의견, 포인트)

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 건은 순수농경지대에 위치하며, 상업적인 가치보다는 농업 또는 전원생활 관련 용도로의 활용 가치가 더 높습니다. 인근에 별다른 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 정보: 기본적인 생활 편의 시설은 삼가면 소재지 또는 합천군청 소재지로 이동해야 이용 가능하며, 전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 가집니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 자연녹지지역 내 농지로, 지목 '전'과 현황 '창고부지', 그리고 '법정지상권 성립 여지'라는 복합적인 권리 및 이용상의 문제를 안고 있는 물건입니다. 토지 면적이 1,076.00㎡ (약 325.5평)로 적지 않으며 평당 감정가는 비교적 저렴하나, 법정지상권 리스크와 농지취득자격증명 제출 의무가 큰 허들입니다. 전문적인 권리 분석과 농지법에 대한 이해가 있는 투자자에게 적합하며, 일반 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

리스크 대비 고수익 추구: 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 판단되거나, 성립하더라도 지료를 통해 수익을 확보할 수 있는 경우를 전제로 한다면, 감정가 대비 저가에 낙찰받아 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

토지 이용 목적 변경: 현재 창고부지로 이용 중인 점을 고려하여, 향후 지자체와 협의하여 적법한 절차를 거쳐 창고용도 또는 주말농장, 소규모 전원주택 부지(자연녹지지역 건폐율 및 농지 전용 가능 여부 확인 필수) 등으로의 활용을 고려할 수 있습니다.

제시외 수목 포함: 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 대추나무 등의 수목 가치를 추가로 계산하여 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.

**주의:** 법정지상권 분석이 최우선이며, 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 반드시 선 확인해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계