나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경103 [2] 경상북도 울진군 울진읍 연지리 57-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경103 [2] 경상북도 울진군 울진읍 연지리 57-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

영덕지원 경매2계 2025타경103 | 소재지: 경상북도 울진군 울진읍 연지리 57-2 | 감정가: 390,446,500원 | 최저가: 273,313,000원 | 용도: 단독주택

1. 영덕지원 2025타경103 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 영덕지원에서 진행하는 2025타경103 (2) 사건으로, 경상북도 울진군 울진읍 연지리 57-2에 소재하는 단독주택입니다. 감정가는 390,446,500원입니다. 토지 면적은 1239.00㎡ (약 374.78평)이며, 건물 면적은 226.50㎡ (약 68.52평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 울OOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 일괄매각이며 제시외 건물(103.60㎡)이 포함됩니다. 목록 5 토지는 지상 도로에 일부 저촉되지만, 목록 6 토지와 일단지로 이용 중입니다. 목록 7의 농산물창고는 현황 "기도원"으로 사용되고 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 울진군의료원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지로 일부는 전으로, 일부는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지(일련번호 1~3)는 도로에 접하지 않는 맹지이며, 다른 일부 토지(일련번호 4~6)는 폭 약 2~3m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 토지는 소로1류에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

건물의 구조는 농가주택(일련번호 7)과 농산물창고(현황 "기도원", 일련번호 7)로 구성되어 있습니다. 농가주택은 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이며, 주택으로 이용 중이고 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 농산물창고 역시 경량철골조 및 조적조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 울진군 울진읍 연지리 소재 "울진군의료원" 북동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 단독주택, 농경지 및 자연림으로 구성되어 있습니다. 교통 상황으로는 본건까지 차량 접근이 원활하지 않은 구간(일련번호 1~3)도 있으나, 소형 차량의 접근은 가능한 구간(일련번호 4~6)이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 김OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 울OOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 등기부상 추가적인 권리 변동이나 말소 기준 권리보다 후순위 권리자는 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 권리상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지는 울진읍 연지리 외곽 지역으로, 중심 상업 지구보다는 주거 및 농업 지역의 성격이 강합니다. 따라서 직접적인 상업 활동을 위한 상권 형성은 미흡한 편입니다. 다만, 인근에 울진군의료원이 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 접근성은 양호한 편입니다. 생활 편의 시설은 울진읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 울진군의료원이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다. 주위 환경은 농경지와 자연림이 분포하고 있어 한적한 생활 환경을 제공합니다. 교육 시설이나 대형마트, 은행 등 주요 편의 시설은 울진읍 소재지로 이동해야 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 차량 접근성에서 나타나듯 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건에는 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 일부 토지(일련번호 1~3)는 도로에 접하지 않는 맹지로서 건축이나 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 일부 토지(일련번호 4~6)는 소폭의 도로와 접하나, 주변 도로 상태가 협소할 수 있습니다. 감정평가서에 따르면, 일련번호 1 토지 지상에 분묘가 추정되며, 이는 향후 처리에 대한 번거로움이나 비용 발생 가능성을 내포합니다. 일련번호 2 토지는 공유지분 형태이므로 해당 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란할 수 있습니다. 또한, 일련번호 4 토지는 일부가 도로로 이용 중인 점, 일련번호 5 토지는 지상 도로에 일부 저촉되는 점을 감안해야 합니다. 임대 관계는 미상이며, 건물 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다. 더불어, 가축사육제한구역에 해당하여 관련 업종의 영위가 제한될 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울진군의료원 인근에 위치한 단독주택 부지로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 그러나 맹지, 도로 저촉, 분묘 추정, 공유지분 등 활용 및 개발에 제약이 될 수 있는 다수의 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 건물 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상으로 인한 불확실성도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 향후 개발이나 활용 계획 수립 시 면밀한 추가 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 울진군의료원 인근이라는 지리적 이점과 농가주택 및 창고(현황 기도원)를 포함한 일괄 매각이라는 점입니다. 잠재적으로는 지역 개발 가능성이나, 현황 "기도원" 용도를 활용한 수익 창출 방안을 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 및 도로 저촉, 분묘 등의 리스크 요인을 감안하여, 시세 대비 저평가된 물건일 경우 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매2계