나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [6] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.
-화재진압시 강제개문시도로 도어락이 파손되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 2층 203호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 영덕지원 2024타경953 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 234,000,000원입니다.

토지 면적은 135.96㎡ (약 41.13평)이며, 건물 면적은 90.34㎡ (약 27.33평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 조OO입니다.

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기사항전부증명서상 소재지는 과거 화개리 45, 45-9 양지상이었으나, 2023년 5월 3일 자로 합병되어 현재는 화개리 45 지상에 소재합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 주식회사대경(2023-04-28) 명의입니다.

말소기준권리는 영해새마을금고의 근저당권(2023-04-28, 1,820,000,000원)입니다.

이후 접수된 조재관의 근저당권(2023-11-14, 238,000,000원), 조재관의 임의경매(2024-10-10, 211,117,807원, 2024타경953), 영해새마을금고의 임의경매(2025-01-20, 2025타경10094)는 모두 말소 예정으로, 본 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

등기부채권 총액은 2,058,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 물건 시세 파악에 참고가 됩니다.

2017년 건축된 "빛채움" 다세대주택(전용면적 71.47㎡, 약 21.6평)이 2024년 2월 190,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 882만원 수준입니다.

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 전용면적 90.34㎡(약 27.33평)입니다.

"빛채움"의 시세를 기준으로 본건 면적에 적용 시, 약 241,050,000원(27.33평 * 882만원/평) 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다. 이는 본건 감정가(234,000,000원)와 유사한 수준입니다.

다만, 본건은 화재로 인한 훼손 상태를 감안하여 가치 평가가 이루어졌으므로, 실제 시장 가치는 이보다 낮게 형성될 수 있습니다. 2001년 건축된 "상림아파트"의 경우, 연식과 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 영덕중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 화재로 인한 훼손이 심각한 단점이 있습니다.

1동 건물 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부와 공동현관(1층)이 화재로 인해 훼손되었으며, 102호 일부 창호 또한 훼손되었습니다.

이러한 훼손 부분은 수리를 위한 상당한 비용 발생을 야기하며, 건물의 가치를 하락시키는 요인입니다.

화재 진압 과정에서 강제 개문 시도로 도어락이 파손된 상태로, 이 또한 수리가 필요합니다.

중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성 가능성도 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 혹시 모를 임차인 관련 분쟁의 여지를 남길 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영덕중학교 인근에 자리한 비교적 신축(2023년 사용승인) 연립주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 2.34억원이나, 건물 일부에 발생한 심각한 화재 훼손으로 인해 상당한 수리 비용이 예상됩니다.

권리관계는 경매로 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

주변 시세를 고려했을 때, 훼손되지 않은 상태라면 감정가 수준의 가치를 가질 수 있으나, 현재는 화재 피해 복구 비용을 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 연식 대비 화재 훼손으로 인한 가격 하락 가능성이 있어, 합리적인 가격에 취득 시 수리 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 사용권을 확보할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

영덕중학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있어 재건축 또는 리모델링 시 주거 가치가 높을 수 있습니다.

적극적인 수리를 통해 건물의 상품성을 복원할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

주변 유사 신축 주택의 시세를 고려하면, 훼손되지 않은 상태에서의 건물 가치는 약 2억 3천만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건은 화재로 인한 심각한 훼손이 있는 상태이므로, 예상 수리 비용(외벽, 창호, 내부 마감, 공동현관, 도어락 등)을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 수리 비용 산출은 현장 조사가 필수적이나, 보수적으로 접근할 때 수리 비용으로 최소 3천만원에서 5천만원 이상이 소요될 수 있습니다.

이를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 향후 현장 조사를 통한 정확한 수리 비용 견적, 시장 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

혐오시설은 주변 환경 분석 결과, 해당되는 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.