나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [4] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 2층201호 (신주소: 경상북도 영덕군 미듬길 20)

용도: 연립주택

1.3. 면적 및 가격

감정가: 247,000,000원

토지면적: 135.96㎡ (약 41.12평)

토지지분: 135.957㎡ (약 41.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)

건물지분: 90.34㎡ (약 27.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 등기사항전부증명서상 본건 소재지는 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있었으나, 2023년 5월 3일 자로 합병되어 현재는 화개리 45 지상에 소재합니다.

* 본건 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부와 공동현관(1층 소재) 및 102호의 일부 창호 부분이 화재로 인해 훼손되었습니다. 각 호별 내부 및 창호 훼손 부분은 개별적으로 평가되었으며, 외벽 및 공동현관은 건물 전체 공유 부분으로 전체 호수에 감안하여 평가되었습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)에 해당합니다.

1.6. 건축물 개요 (건축물표제부 요약)

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물

* 외벽: 석재타일붙임, 드라이비트 (일부 화재로 훼손)

* 내벽: 벽지, 타일 (일부 화재로 훼손)

* 바닥: 바닥재 (일부 화재로 훼손)

* 창호: 새시창호 (일부 화재로 훼손)

* 준공일: 2023년 4월 17일 (사용승인일 기준, '20230414'로 표기된 정보와 차이 존재)

* 총 호수: 12호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

2.3. 주변 시설

본 건 북측 인근에 영덕중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 주거 지역과 일부 상업 시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 영해새마을금고의 근저당 (을1, 1,820,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리인 조재관의 근저당(을2), 조재관의 임의경매(갑12), 영해새마을금고의 임의경매(갑13) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 2,058,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 다만, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

최근 주변 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2017년 건축된 "빛채움" 다세대주택 (전용면적 71.47㎡)이 2024년 2월 190,500,000원에 거래되었습니다.

* 2001년 건축된 "상림아파트" 연립주택 (전용면적 59.93㎡)이 2026년 4월 70,000,000원에 거래될 예정이며, (전용면적 52.01㎡)는 2026년 4월 78,000,000원에 거래될 예정입니다. (※ 2026년 거래는 미래 시점을 반영한 참고 정보입니다.)

본건은 2017년식 연립주택으로, "빛채움"과의 건축 연도가 유사하나 건물 면적(90.34㎡)이 더 큽니다. 감정가는 247,000,000원입니다.

4.2. 지역 분석

영덕읍 화개리 지역은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 인근에 영덕중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 영덕중학교가 위치하고 있습니다.

* 주변으로 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 훼손

본 건의 일부(103호, 203호, 303호, 403호 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관 / 102호 창호 일부)가 화재로 인해 훼손된 상태로, 수리 비용 발생 가능성이 높습니다. 이는 물건 가치 하락의 주요 요인이 될 수 있으며, 정확한 피해 규모와 복구 비용 산정이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획

자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년식으로 비교적 신축에 속하는 연립주택으로, 영덕중학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경 측면에서 장점을 가집니다. 그러나 현재 화재로 인한 상당한 훼손이 발생하여, 이를 복구하기 위한 추가 비용이 필요할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상이라는 부분은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화재 훼손으로 인한 감가상각분을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 건물 자체의 연식(2017년)이 비교적 젊어, 복구 후 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 247,000,000원입니다. 비교 대상인 2017년식 "빛채움"(전용면적 71.47㎡)이 190,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건(전용면적 90.34㎡)의 정상 시세는 약 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 현재 화재로 인한 훼손 정도가 상당하므로, 이를 복구하기 위한 비용을 면밀히 산정하고 입찰가에 반영해야 합니다. 현재 상태에서의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

종합적으로, 화재 훼손으로 인한 복구 비용, 향후 시장 가치 상승 가능성, 그리고 감정가 대비 낙찰가율 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

(※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 현장 확인 및 복구 비용 산정에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.