나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [8] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (8)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층

용도: 연립주택

감정가: 175,000,000원

면적:

* 토지: 95.84㎡ (약 29.0평)

* 건물: 63.68㎡ (약 19.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 28일 영해새마을금고의 근저당권 (채권액 1,820,000,000원)입니다.

후순위 권리:

* 조재관의 근저당권 (채권액 238,000,000원, 2023.11.14.)

* 조재관의 임의경매 (채권액 211,117,807원, 2024.10.10.)

총 등기부채권액: 2,058,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 윤진호: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원

* 전입일자: 2023년 7월 20일, 확정일자: 2024년 1월 31일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원입니다. 임차인 윤진호는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 영덕중학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어진 점이 특징입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 건물 내 자체 상업시설은 제한적이며, 지역 중심 상업지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 학교 이용이 편리합니다.

주거환경: 연립주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

설비: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

화재 훼손: 본 물건의 일부 호실(103호, 203호, 303호, 403호) 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관(1층)과 102호 일부 창호 부분에 화재로 인한 훼손이 발생했습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

중복사건 및 공동담보: 다수의 채권자가 경매를 신청한 중복 사건이며, 공동 담보 물건이 있어 채권 총액이 매우 높은 상태입니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이 존재합니다. 보증금을 배당받지 못하는 상황이 발생할 경우, 명도 과정에서 약간의 저항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍에 위치한 연립주택으로, 영덕중학교 인근에 자리하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

건물 일부에 화재로 인한 훼손이 있어 수리 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 경매로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 없는 임차인의 존재로 인해 인수되는 보증금 또한 없습니다.

다만, 높은 총 채권액과 중복 사건이라는 점은 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰 후 인수해야 할 임대차 관련 부담이 없습니다.

비교적 최근의 사용승인일(2023년 4월)과 준수한 입지 조건은 긍정적인 요소입니다.

인근 신축 다세대 주택("빛채움", 2017년식, 71.47㎡)의 최근 매매가 190,500,000원(평당 약 882만원)과 비교 시, 본건 감정가(175,000,000원, 평당 약 908만원)는 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 또는 단지 정비 등이 이루어질 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

주변 유사 물건("빛채움", 2017년식, 71.47㎡)의 최근 매매가 190,500,000원 (평당 약 882만원)을 참고할 때, 본건 건물 면적 63.68㎡(약 19.3평) 기준으로 환산 시 약 168,000,000원 ~ 187,000,000원 수준의 시장 가치를 형성하고 있습니다.

본건 건물 일부 화재 훼손 정도 및 예상 수리 비용, 주변 시세, 그리고 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 175,000,000원을 기준으로 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 175,000,000원 ~ 190,000,000원 수준의 입찰가격을 예상할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

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