나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [7] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 3층301호 연립주택 경매
경상북도 영덕군 영덕읍 미듬길 20, 1동 3층301호 (연립주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경953(영덕지원 경매1계). 감정가 249,000,000원, 최저가 122,010,000원. 매각기일은 2026-07-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2024 타경 953 [7] |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영덕군 영덕읍 미듬길 20, 1동 3층301호 |
| 용도 | 연립주택 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 관할법원 | 영덕지원 경매1계 (054-730-3024) |
| 이용제한 | 자연녹지지역, 가축사육제한구역, (접함)소하천구역 |
면적
| 토지면적 | 135.96㎡ (41.13평) |
|---|---|
| 건물면적 | 90.34㎡ (27.33평) |
금액
| 감정가 | 249,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 122,010,000원 (감정가 대비 49%) |
| 입찰보증금 | 12,201,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2025.11.21 | 265,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.12.12 | 185,500,000원 | 변경 |
| 신건 | 2026.04.24 | 249,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.22 | 174,300,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.19 | 122,010,000원 | 변경 |
| 3차 | 2026.07.24 | 122,010,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통상황
- 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물의 구조
- 일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.
- 이용상태
- 공동주택(연립주택)입니다.
- 설비내역
- 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.
- 인접 도로상태등
- 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공부와의 차이
- 등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.
주변 매각 통계
인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.
| 기간 | 매각건수 | 평균 매각가율 | 평균 매각가 |
|---|---|---|---|
| 최근 6개월 | 1건 | 57% | 69,300,000원 |
| 최근 12개월 | 1건 | 57% | 69,300,000원 |
물건 비고
-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 개요
사건번호: 영덕지원 2024타경953 (7)
소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 3층 301호
용도: 연립주택
감정가: 249,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 조OO
매각대상: 토지/건물 일괄매각
특이사항: 중복사건, 공동담보
1.2. 면적
토지면적: 135.96㎡ (약 41.13평)
토지 지분: 135.957㎡
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)
건물 지분: 90.34㎡
건물 제시외 면적: 0.00㎡
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 위치하며, "영덕중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 형성되어 있습니다.
2.2. 교통상황
본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한상태
본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
3. 권리분석
3.1. 등기사항 요약
본건은 집합건물로, 소유권보존등기(주식회사대경, 2023.04.28)가 되어 있으며, 말소기준권리는 영해새마을금고의 근저당권(2023.04.28, 1,820,000,000원)입니다. 이후 등기된 조재관의 근저당권(2023.11.14, 238,000,000원) 및 조재관, 영해새마을금고의 임의경매개시결정 등기는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.
3.2. 인수되는 권리
매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.
3.3. 임차인 현황
임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '기타참고사항'에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.
4. 상권분석
4.1. 주변 시세 동향
제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택(빛채움, 2017년식, 71.47㎡)이 2024년 2월 190,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 2,665,500원 수준입니다. 반면, 2001년 건축된 연립주택(상림아파트, 약 60㎡)은 2026년 4월에 70,000,000원에서 78,000,000원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 전용면적 90.34㎡입니다. 이를 감안할 때, 신축 연식과 면적을 고려하면 감정가 249,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.
4.2. 시세 분석
빛채움(2017년식, 71.47㎡)의 거래가를 본건 면적(90.34㎡)으로 환산 시 약 240,000,000원 수준이므로, 신축 연식의 이점을 고려하면 감정가 근처의 가치를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 화재로 인한 훼손 정도에 따라 실제 시장 가치는 달라질 수 있습니다.
5. 생활정보
5.1. 건물 구조 및 설비
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재타일 및 드라이비트 마감(일부 화재 훼손), 내벽은 벽지 및 타일 마감(일부 화재 훼손), 창호는 새시창호(일부 화재 훼손)입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
5.2. 이용상태
본건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
5.3. 공부와의 차이
등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023년 5월 3일 합병으로 인해 현재는 화개리 45 지상에 소재합니다.
6. 잠재적 리스크
* 화재 훼손: 본건 중 일부 호실(103호, 203호, 303호, 403호)의 외벽, 창호, 내부 일부 및 공동현관, 102호 일부 창호가 화재로 인해 훼손되었습니다. 감정평가 시 이러한 훼손 부분을 감안하여 평가되었으나, 실제 인수 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
* 중복사건 및 공동담보: 관련 사건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.
* 임대관계 미상: 실제 거주 현황 및 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
* 주변 환경: 소규모 주택 밀집 지역으로, 기반 시설 접근성은 보통 수준입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. (검색 결과 기반)
7. 종합 의견
본건은 비교적 신축 연식(2023년 사용승인)의 연립주택으로, 영덕중학교 인근에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 일부 세대의 화재 훼손으로 인해 수리 비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 훼손 부분을 감안하여 감정평가되었으므로, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 안전한 편입니다.
8. 투자 포인트
* 신축 연식: 2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.
* 잠재적 가격 메리트: 화재 훼손으로 인한 가치 하락분을 고려하여, 수리 후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리상의 위험은 적습니다.
9. 예상 입찰가
감정가 249,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 거래 시세와 화재 훼손으로 인한 감안 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.
예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원
본 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 경매 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인, 상세 권리 분석, 최신 시세 변동 등을 반드시 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보
1.1. 개요
사건번호: 영덕지원 2024타경953 (7)
소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 3층 301호
용도: 연립주택
감정가: 249,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 조OO
매각대상: 토지/건물 일괄매각
특이사항: 중복사건, 공동담보
1.2. 면적
토지면적: 135.96㎡ (약 41.13평)
토지 지분: 135.957㎡
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)
건물 지분: 90.34㎡
건물 제시외 면적: 0.00㎡
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 위치하며, "영덕중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 형성되어 있습니다.
2.2. 교통상황
본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한상태
본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
3. 권리분석
3.1. 등기사항 요약
본건은 집합건물로, 소유권보존등기(주식회사대경, 2023.04.28)가 되어 있으며, 말소기준권리는 영해새마을금고의 근저당권(2023.04.28, 1,820,000,000원)입니다. 이후 등기된 조재관의 근저당권(2023.11.14, 238,000,000원) 및 조재관, 영해새마을금고의 임의경매개시결정 등기는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.
3.2. 인수되는 권리
매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.
3.3. 임차인 현황
임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '기타참고사항'에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.
4. 상권분석
4.1. 주변 시세 동향
제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택(빛채움, 2017년식, 71.47㎡)이 2024년 2월 190,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 2,665,500원 수준입니다. 반면, 2001년 건축된 연립주택(상림아파트, 약 60㎡)은 2026년 4월에 70,000,000원에서 78,000,000원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 전용면적 90.34㎡입니다. 이를 감안할 때, 신축 연식과 면적을 고려하면 감정가 249,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.
4.2. 시세 분석
빛채움(2017년식, 71.47㎡)의 거래가를 본건 면적(90.34㎡)으로 환산 시 약 240,000,000원 수준이므로, 신축 연식의 이점을 고려하면 감정가 근처의 가치를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 화재로 인한 훼손 정도에 따라 실제 시장 가치는 달라질 수 있습니다.
5. 생활정보
5.1. 건물 구조 및 설비
본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재타일 및 드라이비트 마감(일부 화재 훼손), 내벽은 벽지 및 타일 마감(일부 화재 훼손), 창호는 새시창호(일부 화재 훼손)입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
5.2. 이용상태
본건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
5.3. 공부와의 차이
등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023년 5월 3일 합병으로 인해 현재는 화개리 45 지상에 소재합니다.
6. 잠재적 리스크
* 화재 훼손: 본건 중 일부 호실(103호, 203호, 303호, 403호)의 외벽, 창호, 내부 일부 및 공동현관, 102호 일부 창호가 화재로 인해 훼손되었습니다. 감정평가 시 이러한 훼손 부분을 감안하여 평가되었으나, 실제 인수 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.
* 중복사건 및 공동담보: 관련 사건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.
* 임대관계 미상: 실제 거주 현황 및 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
* 주변 환경: 소규모 주택 밀집 지역으로, 기반 시설 접근성은 보통 수준입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. (검색 결과 기반)
7. 종합 의견
본건은 비교적 신축 연식(2023년 사용승인)의 연립주택으로, 영덕중학교 인근에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 일부 세대의 화재 훼손으로 인해 수리 비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 훼손 부분을 감안하여 감정평가되었으므로, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 안전한 편입니다.
8. 투자 포인트
* 신축 연식: 2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.
* 잠재적 가격 메리트: 화재 훼손으로 인한 가치 하락분을 고려하여, 수리 후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리상의 위험은 적습니다.
9. 예상 입찰가
감정가 249,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 거래 시세와 화재 훼손으로 인한 감안 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.
예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원
본 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 경매 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인, 상세 권리 분석, 최신 시세 변동 등을 반드시 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.