나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [5] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (5)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 174,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 95.84㎡ (약 29.0평)

토지 지분 면적: 95.836㎡ (약 29.0평)

건물 전용면적: 63.68㎡ (약 19.2평)

건물 지분 면적: 63.68㎡ (약 19.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2023년 04월 14일

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물

해당 층: 2층 (202호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사대경 (2023-04-28)

* 근저당권: 영해새마을금고 (1,820,000,000원, 말소기준권리) (2023-04-28)

* 근저당권: 조재관 (238,000,000원, 말소) (2023-11-14)

* 임의경매: 조재관 (211,117,807원, 말소) (2024-10-10, 2024타경953)

* 임의경매: 영해새마을금고 (말소) (2025-01-20, 2025타경10094)

총 등기부채권액: 2,058,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-07-17

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 영해새마을금고 근저당권 (2023-04-28)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

최근 거래된 유사 물건들을 분석한 결과, 본건과 비슷한 시기에 사용 승인된 "빛채움"(2017년식, 71.47㎡, 다세대)은 2024년 2월 190,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 2,665,000원/㎡의 가격입니다.

이에 비해 연식(2001년식)이 오래된 "상림아파트"(59.92㎡, 연립)는 2026년 4월 70,000,000원(약 1,168,000원/㎡), 52.01㎡ 연립은 78,000,000원(약 1,499,600원/㎡)에 거래된 것으로 나타났습니다.

4.2. 시장 가치 평가

본건(2023년 사용승인, 63.68㎡, 연립주택)의 감정가 174,000,000원(약 2,732,000원/㎡)은 최신 건축 연식과 주변 신축 건물의 시세에 비추어 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 화재로 인한 훼손 부분이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 영덕중학교가 위치하며, 일대는 주거 단지 및 일부 근린생활시설로 이루어져 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교육 시설

"영덕중학교"가 북측 인근에 소재하고 있습니다.

5.3. 교통 시설

차량 접근이 용이하며, 남서측으로 약 8미터 도로와 접하고 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 훼손 (화재)

본건 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관이 화재로 인해 훼손되었습니다. 또한 102호의 일부 창호 부분도 훼손되었습니다. 감정평가 시 각 호별 훼손 정도를 감안하여 평가되었으나, 실제 수리 비용 및 향후 유지 관리에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건 및 공동담보로 진행되는 경매 건입니다.

* 등기부상 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상이었으나, 2023년 5월 3일 합병으로 인해 현재는 화개리 45지상에 소재합니다.

* 임대 관계는 미상인 부분이 있어, 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 화재로 인한 훼손이 발생한 연립주택입니다. 등기부상 인수할 권리는 없으나, 화재 피해 복구에 대한 비용과 노력이 필요합니다. 감정가는 훼손 상태를 반영한 가격으로 보이며, 수리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 화재 훼손으로 인한 감가분을 고려 시, 수리 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 174,000,000원이며, 화재 훼손 상태를 감안한 평가액입니다. 주변 신축 건물의 시세 및 복구 비용을 종합적으로 고려할 때, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 훼손 상태 파악 및 복구 비용 산출이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.