나이스옥션 법원경매 창원 2025타경170 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1488-1 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경170 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1488-1 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2025타경170 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1488-1 | 감정가: 1,509,761,000원 | 최저가: 1,056,832,000원 | 용도: 전

1. 창원지방법원 2025타경170 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경170 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1488-1

용도: 전 (농지)

감정가: 1,509,761,000원

토지면적: 21,804.00㎡ (약 6,595.4평)

토지 지분율: 100% (일반적으로 토지면적과 동일하게 표기되는 경우 100% 지분으로 간주)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 이OO

주의사항: 일괄매각 결정

1.2. 토지 현황

본건 토지는 총 면적 21,804.00㎡ (약 6,595.4평)로, 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 일대에 위치합니다. 용도는 '전'이며, 감정가는 1,509,761,000원입니다. 감정평가요약에 따르면, 토지는 크게 두 가지 유형으로 구분됩니다. 일련번호(1) 토지는 '온천초등학교' 북동측 근거리에 소재하며 근린생활시설 및 상업나지로 형성된 지역으로, 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다. 일련번호(2-8) 토지들은 '오곡실마을' 남측 인근에 소재하며 농가주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로, 완경사지대 내 부정형의 토지이며 현재 과수원으로 이용 중입니다.

1.3. 입지 조건

본건 토지는 창원시 의창구 북면의 지역적 특성을 가지며, '온천초등학교' 인근 지역과 '오곡실마을' 인근 농경지 지역으로 나뉩니다.

일련번호(1) 토지는 근린생활시설 및 상업나지가 형성된 지역에 위치하여, 차량 진출입이 가능하고 제반 교통 사정이 보통 수준입니다. 남동측으로 약 25m의 대로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

일련번호(2-8) 토지들은 시외곽지의 농경지에 위치하며, 차량 진출입은 가능하나 교통 사정은 다소 열악한 편입니다. 서측으로 노폭 약 2m의 좁은 도로에 접하고 있습니다.

전반적으로 입지는 상업 지구 인근의 잠재력과 농촌 지역의 한적함을 동시에 가지고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 김OO의 재산이 채권자 이OO에 의해 경매 신청되었습니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 별도로 매각에서 제외됩니다.

핵심 권리 사항 및 특이 사항은 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명: 북면 외산리 1486번지(전용면적 제외)에 대해 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 낙찰받은 보증금 전액이 반환되지 않습니다. 이는 경매 절차상 매우 중요한 요건으로, 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 및 법정지상권: 제시외 수목 식재로 인해 분묘 소재 가능성이 있으며, 분묘기지권 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으며, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 제시외 건물 및 수목은 소유 관계 불분명으로 매각에서 제외되었으나, 최저매각가격은 이러한 요인으로 인해 제한받고 있습니다.

* 농지 원상회복 의무: 북면 외산리 1485번지의 경우, 농지법상 형질이 변경된 농지에 대한 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

* 일부 전용 허가: 목록 7 토지는 1992년 6월 24일자로 일부(330㎡) 전용 허가를 받았으나, 상세 조항은 관할 관청 확인이 필요합니다.

* 일괄 매각: 토지와 관련하여 일괄 매각 결정되었습니다.

권리 분석상 다수의 복잡한 법적 관계가 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.5. 상권 및 개발 분석

토지 이용 계획상, 일련번호(1) 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 개발 잠재력이 높습니다. 반면, 일련번호(2-8) 토지들은 생산관리지역 및 일부 계획관리지역으로, 농업, 임업, 어업 또는 이에 딸린 소규모 택지 개발 등이 가능합니다.

주변 환경은 '온천초등학교' 인근 지역의 근린생활시설 및 상업나지 지역과 '오곡실마을' 인근의 농가주택, 농경지 지역이 혼재되어 있습니다.

다만, 해당 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 관련 규제를 받고 있어, 특정 업종의 입지나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 따라서, 개발 계획 수립 시 이러한 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 생활 정보

'온천초등학교' 인근 지역은 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. '오곡실마을' 인근은 전형적인 농촌 생활 환경을 제공합니다. 교통 측면에서는 일부 지역은 접근성이 보통 수준이나, 시외곽지에 위치한 지역은 대중교통 이용이 불편할 수 있어 자가용 이용이 편리합니다. 주변 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 온천초등학교 인근 지역은 기본적인 편의 시설 접근이 가능할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 경매 낙찰 후에도 자격증명 발급이 불가할 경우, 보증금 전액 몰수 위험이 있습니다.

* 권리 불분명: 분묘기지권, 법정지상권, 제시외 건물 및 수목의 소유 관계가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 농지법 관련 의무: 형질 변경된 농지에 대한 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 개발 및 이용 제한: 다양한 용도지역 지정 및 각종 규제(가축사육, 배출시설 설치 등)로 인해 토지 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

* 물리적 장애물: 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외되었으나, 이로 인한 토지 이용상의 불편함이나 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 접근성: 일부 지역의 경우 시외곽지 위치로 인해 교통이 다소 불편할 수 있습니다.

상기 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 확인된 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 나타나지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 총 21,804㎡(약 6,595평)의 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 용도지역의 다양성: 일반상업지역과 생산/계획관리지역이 혼재되어 있어, 용도에 따른 다양한 활용 및 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 교육 시설 인접 지역: '온천초등학교' 인근 지역은 교육, 주거, 상업 시설 개발의 잠재력을 가집니다.

* 경매 할인 가능성: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 농업적 활용: 현재 과수원으로 이용 중인 토지는 농업적 가치를 보유합니다.

1.9. 종합 의견

본건 창원지방법원 2025타경170 (2) 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 일대의 대규모 전(밭)으로, 강제 경매로 진행 중입니다. 21,804㎡(약 6,595평)의 넓은 면적과 15억 원이 넘는 감정가는 투자 가치에 대한 기대를 갖게 합니다.

하지만, 본 건은 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 및 수목의 처리 문제, 농지 원상회복 의무 가능성 등 복잡하고 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 법규 및 권리 관계의 불확실성은 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 경매 참여 전 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

용도지역상 상업지역과 관리지역이 혼재되어 있어 개발 잠재력이 있지만, 각종 개발 규제 또한 존재하므로 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다. '온천초등학교' 인근 지역의 상업적 가치와 '오곡실마을' 인근 지역의 농업적 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

결론적으로, 본 건은 높은 투자 잠재력과 명확한 리스크가 공존하는 물건으로, 투자자는 제시된 리스크를 충분히 인지하고 이를 해결할 방안을 마련할 수 있을 때 신중하게 접근해야 합니다. 농지 취득 자격이 없는 경우, 사실상 투자가 어렵거나 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계