나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12444 [1] 경상남도 함양군 서상면 상남리 23-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,2,3,4,5)은 경상남도 함양군 서상면 상남리에 소재하는 토지로서, "장구지 마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 자연림, 소규모 공장 등이 혼재한 지역 임.

교통상황

본건(기호 1,2,3,4,5)은 일단지로서, 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포 장상태 및 서측 인근에 '지방도로'가 소재하고 있는 점 등을 고려할 때, 제반 교통사정 은 보통임.

형태 및 이용상태

토지 기호(1),(2),(3),(4),(5)는 일단지로서, 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 '버섯 재배사부지'로 이용중임.

인접 도로상태

토지 기호(1),(2),(3),(4),(5)는 일단지로서, 서측 부분에 노폭 약 4M 내외 아스콘포장 도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3),(4),(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

토지 기호(1),(2),(3),(4),(5)의 공부상 지목은 각각 '전'이나, 현황은 일단의 '버섯재 배사부지'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6-가) : 철근콘크리트조 및 철골조,조립식판넬조 슬래브지붕 및 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽: 페인팅, 판넬마감, 벽돌치장 등. 창호: 샷시창호 등. (사용승인일: 1996.10.09, 증축: 1998.07.02, 1999.06.24, 2000.11.11 ) 기호(7-나) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽: 판넬마감. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2004.12.27)

이용상태

기호(6-가): '버섯재배사, 창고, 사무실'임. 기호(7-나): '버섯재배사'임.

설비내역

기호(6-가): 제반 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 화물E/V 등이 있음.. 기호(7-나): 제반 위생설비 등이 있음..

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 및제시외 건물 포함)
- 감정서상 건물 기호(6-가)의 2층 부분 등기사항증명서상에는 면적이 '2,617,59㎡'로 되어 있으나, 일반건축물대장상 면적은 '2,427,663㎡'로 등재되어 양 공부상 차이가 있고, 차이 면적 '189,927㎡'는 철거된 상태임
- 감정서상 제시외 기계기구(ⓐ)은 매각에서 제외함
- 목록 5번 토지 지상에 철거 및 이설이 용이한 컨테이너박스(1식) 및 비날하우스(1식)는 매각에서 제외함
- 목록 1, 2, 3, 4, 5번 토지에 대하여는농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 거창지원 2024타경12444 (1)

소재지: 경상남도 함양군 서상면 상남리 23-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

1.2. 주요 면적 및 감정가

토지 면적: 8072.00㎡ (약 2441.86평)

건물 면적: 8235.08㎡ (약 2491.48평)

건물 제시외 면적: 358.40㎡

감정가: 2,058,319,260원

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 및 제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 함양군 서상면 상남리에 소재하며, "장구지 마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 자연림, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 한적한 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 일단지의 토지로서 차량 접근이 가능합니다. 서측 인근에 지방도로가 소재하고 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

토지 기호 (1)부터 (5)는 일단지를 형성하고 있으며, 부정형의 완경사 지세로 이루어져 있습니다. 현재 '버섯재배사부지'로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측 부분에 노폭 약 4M 내외의 아스콘 포장 도로가 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1,2,3,4,5)는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-07-02)으로 지정되어 있어 일부 축종에 대한 제한이 있습니다. 이는 주거밀집지역으로부터 1500m 이내의 거리 제한에 따른 조치입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부등본 상의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2020년 1월 22일 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권(을14)으로 확인됩니다.

이하 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매 개시결정 등기는 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,015,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 총 5명의 임차인이 존재하며, 이 중 대항력 있는 임차인은 2명입니다.

* 임차인: 최 (농업회사법인(주)다온 대표이사)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-10-23

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 보증금 3천만원과 함께 대항력을 갖추고 있어, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-10-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 1999-07-16

대항력: 있음

비고: 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖추고 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-06-08

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 여부

본 경매물건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(최 , 이 )이 존재합니다. 특히 최 임차인의 경우 30,000,000원의 보증금이 있으며, 이는 매수인이 인수하거나 배당받지 못할 경우 물건 인수 비용에 포함될 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다. 이 임차인 또한 보증금은 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 동물 및 식물 관련시설로 지정되어 있으며, 주변이 농경지, 자연림, 소규모 공장 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 상권 분석보다는 해당 용도에 맞는 산업적 가치 및 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

본건은 함양군 서상면의 농촌 지역에 위치하여, 주변 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍·면 소재지에 제한적으로 분포할 것으로 예상됩니다. 대중교통보다는 자가 차량 이용이 필수적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 면적 차이

감정서상 건물 기호(6-가)의 2층 부분에 대해 등기사항증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적 간에 차이가 있습니다. 등기사항증명서에는 '2,617.59㎡'로, 일반건축물대장에는 '2,427.663㎡'로 등재되어 있으며, 차이 면적 '189,927㎡'는 철거된 상태로 파악됩니다. 이와 같이 공부 간 면적 차이가 존재하므로, 실제 현황과 일치하는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 1번부터 5번까지의 토지는 농지에 해당하여, 매각 허가 결정 전에 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관련 서류 준비에 만전을 기해야 합니다.

6.3. 매각에서 제외되는 물건

감정서상 제시외 기계기구(ⓐ)는 매각에서 제외됩니다. 또한, 목록 5번 토지 지상에 있는 철거 및 이전이 용이한 컨테이너박스(1식) 및 비닐하우스(1식)도 매각 대상에서 제외되므로, 이를 확인하시기 바랍니다.

6.4. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(최 , 이 )의 존재는 물건 인수 비용 증가 또는 낙찰 후 명도 관련 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 최 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수 시 추가적인 자금 부담이 될 수 있습니다.

6.5. 기타 주의사항

본건은 일괄매각 대상이나, 특정 제시외 기계기구 및 컨테이너, 비닐하우스 등은 매각에서 제외되므로, 매각 물건 명세서를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 건축 면적을 보유한 동물 및 식물 관련 시설로서, 농업 관련 사업이나 시설 운영에 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물 공부상 면적 차이, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 건물을 활용한 사업 확장 가능성.

* 농업 또는 관련 산업 시설로서의 특화된 활용 가치.

* 지역 특성상 타 용도로의 전환 시 잠재적 개발 가능성 (관련 법규 확인 필수).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 본 경매 물건의 감정가 2,058,319,260원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 각종 리스크 요인(공부상 면적 차이, 대항력 있는 임차인 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인(최 등)에게 인수될 수 있는 보증금은 낙찰가의 추가적인 취득 비용으로 간주하여 자금 계획을 수립해야 합니다. 본 보고서에서의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외하고 고려하였으나, 실제 낙찰 후 총 실투자비용에는 해당 보증금이 포함될 수 있음을 유념해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.