나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10148 [2] 경상남도 합천군 율곡면 문림리 672 답 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10148 [2] 경상남도 합천군 율곡면 문림리 672 답 경매
- 사건번호: 2025타경10148
- 주소: 경상남도 합천군 율곡면 문림리 672
- 감정가: 51,168,000원
- 최저가: 35,818,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 답
거창지원 경매2계 2025타경10148 | 소재지: 경상남도 합천군 율곡면 문림리 672 | 감정가: 51,168,000원 | 최저가: 35,818,000원 | 용도: 답
1. 물건 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 정보 및 소재지
사건번호: 거창지원 2025타경10148 (2)
소재지: 경상남도 합천군 율곡면 문림리 672 (6개 필지 일괄 매각)
용도: 답 (논), 일부 전 (밭)
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 51,168,000원
1.2. 토지 현황
토지면적: 1312.00㎡ (약 396.9평)
매각대상: 토지매각
토지 지분율: 131200 (전체 지분)
제시외면적: 0.00㎡ (건물 및 제시외 없음)
소유자: 정OO
채권자: 부OOOOOOO
2. 물건 상세 분석
2.1. 위치 및 입지 조건
위치 및 주위환경: 본건 토지(기호 1~6)는 경상남도 합천군 율곡면 문림리에 위치하며, "문림마을" 서측 인근에 소재합니다. 부근은 논(답), 임야(자연림) 및 인근 마을 내 주택 등이 혼재한 지역입니다. 농촌 마을 인근의 전형적인 농경지대로 판단됩니다.
교통상황: 기호 4를 제외한 대부분의 토지(기호 1, 2, 3, 5, 6)는 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 국도가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 4는 차량 접근이 다소 어려운 상태이나, 인근 필지를 통하여 접근은 가능한 것으로 보아 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.
혐오시설 여부: 합천군 율곡면 문림리는 과거 면소재지였던 상주주씨 집성촌이며, 농지 면적이 높은 전형적인 농촌 마을입니다. 검색된 정보만으로는 인근에 대형 혐오시설(쓰레기매립장, 산업폐기물처리장 등)의 존재는 확인되지 않아, 농업용 토지로서의 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.
2.2. 토지 현황 및 도로 접근성
이용상태: 기호 1, 2, 3, 5, 6은 '답(논)'이며 현재 휴경 상태입니다. 기호 4는 '전(밭)'이며 역시 휴경 상태로, 현재는 농사를 짓고 있지 않습니다. 모두 부정형의 완경사 지세입니다.
인접 도로상태:
- 기호 1, 2, 6: 남서측으로 노폭 약 2M 내외 시멘트포장 진입로를 접하고 있습니다.
- 기호 3: 서측으로 노폭 약 2M 내외 시멘트포장 진입로를 접하고 있습니다.
- 기호 5: 남측 부분에 노폭 약 2M 내외 시멘트포장 진입로를 접하고 있습니다.
- 기호 4: 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통해 접근이 가능합니다.
토지이용계획: 모든 필지는 '계획관리지역' 및 '가축사육제한구역(일부제한구역(700))'으로 지정되어 있습니다.
2.3. 상권 분석 및 생활 정보
상권 분석: 본건은 순수 농지이므로 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 국도 인근에 위치하고 있으며 과거 율곡면 면소재지였던 문림리 마을과 인접하여 기본적인 생활 편의 시설(마을 회관 등)은 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.
생활 정보: 농촌 마을에 위치한 토지로, 대규모 편의시설은 합천읍 등 인근 중심지로 이동해야 합니다. 차량 이동이 필수적인 지역이나, 대부분의 필지가 차량 접근이 가능하다는 점에서 생활 접근성은 보통 수준입니다.
3. 법률 및 위험 분석
3.1. 권리 분석
경매 구분: 부동산임의경매(근저당권 등에 의한 경매)로 진행되는 사건입니다.
제시목록 외 물건: 감정평가서상 제시목록 외의 물건(제시외 건물 등)은 없는 것으로 확인되어 명도 부담은 적습니다.
공부와의 차이: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어, 토지 현황에 대한 법적 문제 발생 가능성은 낮습니다.
3.2. 잠재적 리스크
농지취득자격증명(농취증) 리스크:
- 본건은 '답(논)' 및 '전(밭)'인 농지이므로, 낙찰자는 '농지취득자격증명서'를 제출해야 합니다.
- **주의사항:** 농지취득자격증명서 또는 '농지가 아니라는 사실증명서'를 제출하지 못할 경우, 매수보증금은 반환되지 않고 몰수되므로, 낙찰 전 반드시 관할 기관(합천군청 율곡면사무소)에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
현황 리스크:
- 기호 4는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 등 개발 행위를 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(통행지상권 등)이 필요할 수 있습니다.
- 현재 모든 필지가 휴경 상태(쉬고 있는 상태)이므로, 취득 후 농지법 준수를 위해 경작 계획을 수립해야 합니다.
4. 종합 의견 및 투자 전략
4.1. 종합 의견
본건은 경상남도 합천군 율곡면 문림리 소재의 답 및 전 토지로서, 전체 면적 약 397평에 해당하는 농지입니다.
대부분의 필지가 차량 접근이 용이하며, 토지이용계획상 '계획관리지역'에 속하여 향후 농지전용 등을 통한 다양한 개발 및 활용 가능성을 가지고 있습니다.
권리관계는 비교적 깨끗하나, 농지이므로 **농지취득자격증명 제출 의무**가 가장 큰 리스크이자 필수 확인 사항입니다. 농업 목적으로 접근하는 것이 가장 안전하며, 개발 목적인 경우 계획관리지역이라는 장점을 적극 활용할 필요가 있습니다.
4.2. 투자 포인트
최고의 입지:
- **계획관리지역:** 보전관리지역이나 농림지역에 비해 개발 행위에 대한 제한이 적고 용도 변경이 비교적 유연한 '계획관리지역'에 속한다는 점은 토지 투자의 큰 장점입니다.
- **도로 접근성:** 기호 4를 제외한 대부분의 필지가 노폭 약 2M 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있어 영농 및 차량 진출입에 유리합니다.
농지연금 및 절세:
- 농지취득자격증명을 취득할 수 있는 실수요자(농업인)에게는 농지연금 가입의 기반을 마련할 수 있으며, 장기 보유 시 양도소득세 감면 혜택 등 농지 소유에 따른 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
저렴한 감정가:
- 6개 필지 일괄 매각임에도 불구하고 감정가가 5,100만원대로 평당 13만원 수준으로 책정되어, 농지 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 검토해 볼 필요가 있습니다.
법원 정보
거창지원 경매2계