나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1031 [1] 경상남도 함양군 휴천면 태관리 796 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1 ~ 20)은 경상남도 함양군 휴천면 태관리에 소재하는 토지로서, "진관마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 자연림 등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호(1),(2),(3),(4),(7),(12),(13),(16),(20) : 인근필지까지 차량 접근이 가능한 상태인 바,제반 교통사정은 보통시됨. 기호(5),(8),(9),(10),(11),(14),(15),(17),(18),(19) : 본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 진입로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임. 기호(6) : 차량 접근은 어려운 상태인 바, 제반 교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '토지임야'임. 기호(2) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임. 기호(3) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임. 기호(4) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전 형태'임. 기호(5) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '주거기타'임. 기호(6) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '토지임야'임. 기호(7) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임. 기호(8) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '토지임야, 전 형태(일부는 진입로)'임. 기호(9) : 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)(일부는 진입로)'임. 기호(10): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '토지임야(일부는 진입로 형태)'임. 기호(11): 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)(일부는 진입로 형태)'임. 기호(12): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전 형태'임. 기호(13): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전 형태'임. 기호(14): 부정형으로 완경사 지세의 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)(일부는 진 입로 형태)'임. 기호(15): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전 형태'임. 기호(16): 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 토지로서, '전 형태'임. 기호(17): 부정형으로 완경사(일부 급경사) 지세의 토지로서, '자연림(일부는 진입로)' 임. 기호(18): 부정형으로 완경사(일부 급경사) 지세의 토지로서, '자연림(일부는 진입로 형 태)'임. 기호(19): 부정형으로 완경사(일부 급경사) 지세의 토지로서, '자연림(일부는 전 형태, 진입로 형태)'임. 기호(20): 사다리형으로 완경사 지세의 토지로서, '종교시설부지 형태'임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(2) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(3) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(4) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(5) : 남측으로 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로 있음, 기호(6) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(7) : 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(8) : 남동측에서 북서측 방향으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로(본건 일부 포함) 있음, 기호(9) : 남동측에서 북서측 방향으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로(본건 일부 포함) 있음, 기호(10): 남동측으로 노폭 약 3M 내외 비포장진입로 형태 있음, 기호(11): 동측에서 서측, 남서측 방향으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로( 일부는 비포장진입로 형태)(본건 일부 포함) 있음, 기호(12): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(13): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(14): 남동측으로 노폭 약 3M 내외 비포장진입로 형태(본건 일부 포함) 있음, 기호(15): 북측 부분에 노폭 약 3M 내외 비포장진입로 형태 있음, 기호(16): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(17): 동측에서 서측으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로(본건 일부 포 함) 있으머, 본건 토지 내의 북측에서 남측, 남동측 방향으로 임도 형태 있음 기호(18): 북측 부분에 노폭 약 3M 내외 비포장진입로 형태(본건 일부 포함) 있음, 기호(19): 남동측에서 북서측, 남서측 방향으로 이어진 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진 입로(일부 비포장진입로 형태)(본건 일부 포함) 있음, 기호(20): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 기호(2),(7),(9),(11) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 기호(3),(4),(8),(10),(12),(13),(15),(16),(20) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(5),(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집1500m이내)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 기호(17),(19) : 농림지역 ,생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집 1500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전 산지<산지관리법>. 기호(18) : 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한 지역_주거밀집1500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관 리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

가. 제시외건물, 제시외구조물: 지적도 및 건물개황도 참조. 나. 토지 기호(5)상에 '관정(1식)'이 소재함. 다. 토지 기호(4) 지상 일부에 '수목(벚나무, 약 12주)'이 소재함. 라. 토지 기호(8),(9),(11),(14),(15),(19) 지상 일부에 '수목(벚나무, 반송, 약 38주)' 이 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(4)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 형태'임. 나. 토지 기호(8)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '진입로' 상태임. 다. 토지 기호(9)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '진입로' 상태임. 라. 토지 기호(10)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 마. 토지 기호(11)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 바. 토지 기호(12)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 형태'임. 사. 토지 기호(13)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 형태'임. 아. 토지 기호(14)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 자. 토지 기호(15)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 형태'임. 차. 토지 기호(16)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 형태'임. 카. 토지 기호(17)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '진입로' 상태임. 타. 토지 기호(18)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 파. 토지 기호(19)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '전, 진입로 형태'임. 하. 토지 기호(20)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '종교시설부지 형태'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(21-가) : 일반철골구조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 타일형태, 복합판넬. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2018.04.11) 기호(21-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 타일형태. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2018.04.11)

이용상태

기호(21-가): '제2종근린생활시설'임. 기호(21-나): '화장실'임.

설비내역

기호(21-가): 위생설비, 급.배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음. 기호(21-나): 위생설비 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물,수목은 매각 포함. 목록5번지상 관정(2식) 중 휴천면 소유의 관정(1식)은 매각제외. 목록5번,16번 지상의 이설가능한 조립식주택과 목록18번및인접지 지상의 비닐하우스(4동), 간이화장실, 목록19번 지상의 컨테이너(1식), 불상 등의 구조물은 각 매각제외. 목록20번 지상의 법당 매각제외. 목록2.3.7.9.11.14.번 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2024타경1031 (1)

소재지: 경상남도 함양군 휴천면 태관리 796

용도: 근린시설 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 1,155,063,200원

토지면적: 193,263㎡ (약 58,463평)

건물면적: 199.44㎡ (약 60평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 함양군산림조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함양군 휴천면 태관리에 소재하며, "진관마을" 서측 인근에 위치합니다. 부근은 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

대부분의 토지(기호 1~5, 7~16, 17~20)는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하거나, 약 3m 폭의 시멘트 포장 및 비포장 진입로가 존재하여 제반 교통 사정은 보통 시됩니다.

다만, 일부 토지(기호 6)는 차량 접근이 어려운 상태로 교통 사정이 다소 불편합니다.

또한, 다수의 토지(기호 1, 2, 3, 4, 7, 12, 13, 16, 20)는 지적도상 맹지이므로 인근 필지를 통한 접근이 필요합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 기호별로 부정형, 사다리형 등 다양한 형태를 띠고 있으며, 대부분 완경사 지세입니다.

토지의 현황은 토지임야, 전(휴경상태), 주거기타, 자연림, 종교시설부지 형태 등으로 이용되고 있습니다. 일부 토지는 진입로로 이용되는 현황도 있습니다.

* 인접 도로 상태

남측 및 남동측으로 폭 약 3m 내외의 시멘트 포장 또는 비포장 진입로가 확인되나, 일부 필지는 지적도상 맹지입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

* 말소기준권리는 2017년 7월 19일자 함양군산림조합의 근저당권(377,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 토지 및 건물 등기부 상 모든 권리(근저당, 지상권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 상 총 채무액은 토지 520,000,000원, 건물 143,000,000원으로 확인됩니다.

* 목록 20번 지상 법당에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확하나, 해당 법당은 매각 대상에서 제외되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건 건물(기호 21-가)은 제2종 근린생활시설, 건물(기호 21-나)은 화장실로 이용 중에 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건지는 농경지 및 자연림이 대부분을 차지하는 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서 상권 형성은 제한적이며, 주로 농업 관련 활동이나 지역 주민을 위한 소규모 시설로의 활용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 물건지 인근은 농촌 지역으로, 차량 이동 시 함양군 또는 인근 읍면 소재지의 병원, 마트, 관공서 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 자연 녹지가 풍부하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 2, 3, 7, 9, 11, 14번 토지는 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 다수의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 차량 접근이 어렵거나 진입로 폭이 좁아 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제외 물건: 목록 5번지상의 관정(1식), 목록 5번 및 16번 지상의 조립식 주택, 목록 18번 지상의 비닐하우스(4동), 간이화장실, 목록 19번 지상의 컨테이너, 목록 20번 지상의 법당 등 다수의 제시외 물건 및 구조물이 매각 대상에서 제외되었습니다. 이로 인한 점유, 사용, 분쟁 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목: "제시외 건물, 수목은 매각 포함"이라는 문구가 있으나, 명확히 제외된 목록이 있으므로, 실제 매각에 포함되는 제시외 물건이 무엇인지 정확히 파악할 필요가 있습니다. 건물 제시외면적 157.30㎡에 대한 현황 파악이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 토지 현황 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 달라(예: 임야이나 전 형태, 임야이나 진입로 형태 등) 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 법정지상권: 목록 20번 지상 법당에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하나, 해당 법당은 매각 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군에 위치한 광대한 토지와 근린생활시설 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

자연 녹지가 풍부하고 조용한 환경을 갖추고 있어 전원생활 또는 자연 친화적인 사업을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다수의 토지가 맹지이거나 접근성이 다소 떨어지고, 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 점 등은 주요 고려 사항입니다.

매각 제외 물건이 명확히 고지되어 있으나, 제시외 건물 및 수목에 대한 포함 여부 확인이 필요하며, 이와 관련된 잠재적 분쟁 소지에 유의해야 합니다.

등기부 상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 명확합니다.

토지 이용계획 및 제한사항, 농지법 등 관련 법규를 면밀히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 넓은 면적의 토지를 활용하여 다양한 개발 잠재력(단, 용도지역 제한 확인 필수)을 보유하고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 자연 친화적 환경: 쾌적하고 조용한 자연환경을 활용한 시설(체험 농장, 펜션 등) 조성 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,155,063,200원입니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 물건의 현장 조사, 인근 부동산 시세 분석, 농지 취득 가능성 및 활용 방안, 제반 법규 검토 등이 필수적입니다.

주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 별도 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.