나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10172 [2] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 465 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10172 [2] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 465 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10172 | 소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 465 | 감정가: 16,776,000원 | 최저가: 11,743,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10172 (2)

소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 465 외 2필지 (일괄 매각)

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 합OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 466.00㎡ (약 140.97평)

토지 지분율: 46600 (전체 지분 매각으로 추정됨. 공시 오류 또는 특수 지분 표시일 수 있으나, 명세서상 면적과 일치)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 16,776,000원

특이사항: 농지취득자격증명 (농취증) 필수 제출

주의사항: 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 경상남도 합천군 청덕면 앙진리에 위치하며, '청덕면 낙진 보건진료소' 남동측 인근에 자리합니다.

주위는 답(논), 전(밭) 및 인근 마을 내 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

토지의 형태는 사다리 또는 부정형으로, 평지의 '답'으로 이용되고 있으며, 차량 접근은 인근 필지까지 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

특히 본건 토지(기호 1, 2, 3)는 '계획관리지역'에 속합니다. 이는 농림지역이나 생산관리지역에 비해 비교적 개발 행위가 자유롭고 향후 농지전용 등을 통한 투자 및 활용 잠재력이 높다는 측면에서 긍정적인 요소입니다.

2.2. 권리분석

본건은 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일한 부동산임의경매 사건입니다.

등기부상 특별한 문제 없이 채권자(합OOOOOOOOO)의 임의경매 신청에 따라 진행되는 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리분석 사항은 '농지취득자격증명(농취증)'의 제출 의무입니다. 본건은 '답(논)'으로 농지법상 농지에 해당하므로, 매수인은 낙찰 후 매각결정기일 전까지 관할 기관으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다.

농취증 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 농업경영계획 작성 등 자격 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

2.3. 상권분석

본건은 농지(답)이므로 일반적인 상업시설로서의 상권 분석은 의미가 없습니다.

입지 조건상 경상남도 합천군 청덕면은 낙동강, 황강 유역으로 농업자원이 풍부한 지역입니다. 지역 특산물로는 마늘, 양파, 단감, 수박, 돼지 등이 있으며, 농업 생산 기반을 중심으로 가치를 평가해야 합니다.

인근 지역인 앙진리 우곡마을 인근에는 적포교 주변 상가 지대에 횟집 등이 있어 외식업 관련 상업 시설이 형성되어 있으나, 본건 토지(답)와는 거리가 있어 직접적인 상권의 영향을 받지는 않습니다.

2.4. 생활정보

본건은 경상남도 합천군 청덕면의 농촌 지역에 위치합니다. 주변 시설로는 '청덕면 낙진 보건진료소'가 인근에 있어 기본적인 의료 서비스 접근성은 확보되어 있습니다.

청덕면 일대에는 보건지소 1개소, 진료소 2개소 등 의료시설이 운영 중이며, 합천읍과는 약 20km 떨어져 있습니다.

혐오시설: 본건은 '가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))'으로 지정되어 있습니다. 이는 일정 규모 이상의 가축 사육을 제한하는 구역으로, 주변에 소규모 가축 사육 시설이 존재할 가능성 및 해당 시설로 인한 혐오시설 리스크가 잠재적으로 존재함을 시사합니다.

2.5. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 본건 토지 3필지(기호 1, 2, 3) 모두 지적도상 '맹지'입니다. 따라서 인근 필지를 통해 접근해야 하므로, 향후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 통행권 확보(지상권, 통행지역권 설정, 혹은 주위토지통행권 분쟁)가 필수적입니다. 이로 인해 토지 이용 및 매각 시 가치에 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

농취증 미제출 리스크: 앞서 언급했듯이, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있으므로, 반드시 사전 확인 및 준비가 필요합니다.

용도 제한 리스크: 계획관리지역이라는 이점에도 불구하고, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 가축 관련 시설 건축이나 대규모 축산업을 통한 투자는 제한됩니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본건은 합천군 청덕면 소재의 약 141평 규모의 소형 농지(답) 일괄 매각 건입니다.

낮은 감정가(1천만 원대 중반)로 접근성이 좋으며, 특히 '계획관리지역'이라는 용도지역의 장점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 개발 가치가 있는 저가 농지입니다.

다만, '맹지'라는 치명적인 단점과 '농지취득자격증명' 필수 제출이라는 조건이 존재하여 입찰 난이도가 높은 물건입니다. 실수요자 중 농지 취득 자격이 되거나, 농지전용 계획을 가진 투자자에게 적합합니다.

3.2. 투자 포인트

계획관리지역 농지: 향후 농지전용을 통한 타 용도(주말농장, 창고, 소규모 공장 등 관련 용도) 개발 가능성이 높아 순수 농림지역 농지보다 높은 잠재 가치를 가집니다.

소액 투자: 감정가가 낮아 소액으로 토지 투자 경험을 쌓거나, 부담 없이 장기 보유할 수 있습니다.

맹지 해결 시 가치 상승: 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 통행로를 확보(또는 매입)할 수 있다면, 토지의 이용 가치와 시장 가치는 크게 상승할 여지가 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계