나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10168 [2] 경상남도 합천군 청덕면 대부리 964-1 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10168 [2] 경상남도 합천군 청덕면 대부리 964-1 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10168 | 소재지: 경상남도 합천군 청덕면 대부리 964-1 | 감정가: 22,839,000원 | 최저가: 15,987,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 거창지원 2025타경10168 (2) 토지 매각

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경10168 (2)이며, 부동산임의경매로 진행되는 토지 매각 건입니다.

채무자와 소유자가 박OO으로 일치하여 통상적인 경매로 진행될 것으로 보입니다.

채권자는 합OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건의 소재지는 경상남도 합천군 청덕면 대부리 964-1 외이며, 전체 매각 대상 토지 면적은 993.00㎡ (약 300.38평) 입니다.

용도는 '답(沓)'으로 농경지이며, 감정가는 22,839,000원으로 산정되었습니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 본 건은 토지매각을 목적으로 합니다.

특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건 토지(기호1,2,6 기준)는 경상남도 합천군 청덕면 대부리 소재 부곡마을 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있는 전형적인 농촌 지대입니다.

기호(3,5)는 합천군 적중면 상부리 소재 적중면사무소 북서측 인근에 위치하고 있어, 여러 필지가 인접하지 않고 분산되어 있음을 확인해야 합니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1,2,6)은 부정형 평지의 토지로서, 현재 농경지로 이용 중입니다.

기호(3,5)는 사다리 평지의 토지로서, 현재 농업기타(창고시설) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1,6)은 동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(2)는 북서측 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3,5)는 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어, 기호(3,5)의 접근성이 상대적으로 더 양호한 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채무 관계

본 건은 소유자이자 채무자인 박OO에 대한 채권자 합OOOOOOOOO의 부동산임의경매 사건으로, 권리관계는 통상적인 임의경매 절차를 따릅니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도에 있어서는 미확인된 임차인이 없을 경우 비교적 수월할 수 있으나, 점유 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 주의사항은 농지 취득과 관련된 부분입니다.

주의사항에 따라 '농지취득자격증명서' 또는 '농지가 아니라는 사실증명서'를 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받을 수 없으므로, 입찰 전 취득 자격 확인 및 증명서 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 토지 이용계획 및 개발 제한

4.1. 주요 토지 이용계획 및 제한 상태

본 매각 대상 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 필지별 토지이용계획에 차이가 있으므로 유의해야 합니다.

기호(1,2,6)은 주로 '계획관리지역'이며, 가축사육제한구역(전부제한구역 또는 일부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

기호(3,5)는 '농림지역'이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있고, 특히 '농업진흥구역'에 속하여 개발 행위에 큰 제약이 있습니다. 또한 '침수위험지구'로도 지정되어 있어 재해 위험에 대한 고려가 필요합니다.

4.2. 제시외 물건 및 부합물

기호(3) 지상에 제시외구축물(관정)이 소재하며, 기호(5) 지상에 제시외건물(창고 및 저온창고)이 소재합니다.

매각 대상은 '토지매각'이므로, 위 제시외 물건들이 매각에 포함되는지 여부를 법원에 문의하고, 만약 미포함이라면 낙찰 후 철거 또는 매수 등의 법정지상권 여부 및 처리 방안을 별도로 고려해야 합니다.

감정평가서상 제시외건물(창고, 저온창고)은 건축물 대장상의 건물이 아닌 것으로 추정되므로, 매각에 포함되지 않을 경우 낙찰자의 소유권 행사에 제한이 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 제출 리스크

농지 취득이 불가능하거나 기한 내에 농지취득자격증명서를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하는 가장 치명적인 리스크가 존재합니다.

5.2. 복잡한 토지이용계획 및 개발 제한

다수의 필지가 '농림지역', '농업진흥구역', '가축사육제한구역' 등의 다양한 제한에 묶여 있어, 단순 농업용 외의 개발 행위(예: 주택 건축, 다른 용도의 창고 신축 등)에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 및 부합물 관련 법적 문제

제시외 건물(창고, 저온창고) 및 구축물(관정)의 법정지상권 성립 여부, 철거 비용 및 소유권 확보 문제를 해결해야 할 잠재적 리스크가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 합천군 일대의 농경지 및 창고시설 부지를 포함하는 복합 토지 매각 건입니다.

감정가 기준 토지 면적 993.00㎡ (약 300.38평)으로 농지로서의 가치는 충분합니다.

경매 절차가 임의경매로 소유자-채무자가 일치하여 권리관계는 비교적 단순해 보이나, 가장 중요한 것은 농지취득자격증명서의 발급 가능 여부입니다.

6.2. 투자 포인트

농지 취득 자격이 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

기호(1,2,6)의 '계획관리지역' 토지는 '농림지역'에 비해 상대적으로 개발 및 이용 범위가 넓어, 농지로서의 활용 외에 제한적이지만 향후 다양한 용도로의 전용 가능성을 가질 수 있습니다.

도로 접근성은 보통 수준이며, 일부 필지(기호 3, 5)는 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 농기계 진입 등에 용이합니다.

6.3. 투자 적합성

농업 목적의 실수요자 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근해야 합니다.

낙찰 전 반드시 관할 관청을 통해 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제시외 물건의 처리 방안에 대해 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계