나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12574 [1] 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산37 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경12574 [1] 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산37 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경12574 | 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산37 | 감정가: 71,454,900원 | 최저가: 50,018,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 물건 기본 정보 분석

사건번호: 거창지원 2024타경12574 (1)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산37

용도: 임야 (자연림 상태)

감정가: 71,454,900원

토지 면적: 64,959.00㎡ (약 19,650.62평)

토지 지분율: 64,95900/총면적

건물 면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지 지분 매각)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권 주의, 맹지 (차량 접근 불가능)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 상용계마을 북동측 인근 만대산 기슭에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 산간 오지입니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 불가능하며, 전반적인 교통상황은 매우 불편합니다. 이는 상용계 마을 자체가 국도에서 약 2.8km 떨어진 골짜기의 막다른 마을이라는 지역 특성과도 연관됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 급경사 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

도로상태: **맹지**입니다. (도로에 직접 접하지 않음)

혐오시설: 인근 지역 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 전반적으로 외진 산간 지역에 위치합니다.

1.3. 권리분석 (등기부 및 물건 특이사항)

경매구분: 본 건은 **공유물분할을 위한 경매**입니다. 이는 공유자 간 협의가 이루어지지 않아 법원의 판결에 따라 현금화를 목적으로 하는 경매로, 일반적인 강제/임의경매와 달리 채권액 변제가 주 목적이 아닐 수 있습니다.

특이사항 (법정지상권 및 분묘기지권):

1) **분묘기지권**: '주의사항'에 **분묘 소재할 수 있음**이 명시되어 있으며, '특이사항'에도 **분묘기지권**이 기재되어 있습니다. 임야의 특성상 분묘의 존재 가능성이 매우 높으므로, 정확한 현장조사를 통해 분묘의 유무, 위치, 분묘기지권 성립 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

2) **공유지분**: 매각 대상이 토지 전체가 아닌 **공유지분**이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 추가적인 공유물분할 청구 소송이 필요합니다.

3) **제시 외 물건**: 제시 외 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 대상 토지는 산간 오지에 위치하여 직접적인 상권은 없습니다. 생활 편의시설은 합천군의 중심 상권인 합천읍 중심가(합천시장 등)를 이용해야 합니다. 합천시장은 3일과 8일에 정기장이 서며, 합천군의 주요 경제활동 중심지 역할을 합니다.

생활정보: 합천읍 중심부까지의 접근성이 떨어지므로, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 주변 환경은 임야가 주를 이루어 귀농/귀촌 또는 산림 경영을 고려하는 투자자에게 적합한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) **맹지 및 급경사**: 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 부정형의 급경사 토지입니다. 이는 산지 전용 등 개발 행위 시 비용과 난이도를 크게 상승시키는 요인입니다.

2) **토지 이용 규제**: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

3) **권리관계 복잡성**: 공유물 지분 매각이므로, 잔금을 납부한 이후에도 다른 공유자와의 관계 정리(지분 매입 또는 공유물분할 소송)가 필요하여 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4) **분묘기지권 리스크**: 분묘가 존재할 경우, 그 분묘에 대해 분묘기지권이 성립한다면 해당 분묘의 철거를 요구할 수 없으며, 분묘로 인해 토지의 이용 가치가 하락할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 19,650평이 넘는 대형 임야의 **지분** 물건이며, 감정가 대비 면적은 넓으나, **맹지, 급경사, 개발 제한(농림/보전관리지역, 임업용산지), 공유물 지분, 분묘기지권 가능성** 등 여러 가지 난이도 높은 리스크를 복합적으로 내포하고 있습니다.

따라서, 실수요 목적보다는 **장기적인 임야 가치 상승을 기대하는 소액 투자** 또는 **산지 경영 관련 전문 지식을 가진 투자자**에게 적합해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

1) **대형 임야를 소액으로 취득**: 6만㎡가 넘는 대형 임야의 지분을 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회입니다.

2) **토지 지분 매입을 통한 협상 우위**: 낙찰 후 나머지 공유자에게 지분을 매각하거나, 나머지 지분을 매수하여 전체 토지 소유권을 확보할 기회를 만들 수 있습니다. (추가 비용 및 시간 필요)

3) **용도 제한 확인**: 농림지역 및 임업용산지 규제가 있어 단기 개발은 어렵지만, 장기적인 산림 경영 및 임업 투자 목적에는 부합할 수 있습니다. (세부 규정 확인 필수)

법원 정보

거창지원 경매1계