나이스옥션 법원경매 거창 2025타경479 [2] 경상남도 거창군 신원면 대현리 642 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경479 [2] 경상남도 거창군 신원면 대현리 642 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경479 | 소재지: 경상남도 거창군 신원면 대현리 642 | 감정가: 62,162,000원 | 최저가: 43,513,000원 | 용도: 임야

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경479 (2)

소재지: 경상남도 거창군 신원면 대현리 642 외 (일괄매각 건)

용도: 임야 및 농경지 (기호별 상이)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO / 하OO / 거OOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 및 면적

감정가: 62,162,000원

토지 총 면적: 18958.00㎡ (약 5,734.90평)

토지 지분율: 1895800 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

제시외 면적: 0.00㎡ (토지 제시외 면적 0.00㎡)

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 입지조건 및 교통상황

대상 토지는 기호(1) 경상남도 거창군 거창읍 학리 소재 학동마을회관 남측, 기호(2,3) 거창군 신원면 대현리 소재 대현보건진료소 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 기호(2,3) 토지는 모두 맹지 상태입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

물건 소재지인 거창군 신원면 대현리 인근에는 거창사건 역사교육관 및 거창사건추모공원, 바랑산 등산로, 감악산 등 관광 및 휴양 시설이 위치해 있어 향후 전원생활 및 휴양시설 개발 잠재력이 있습니다.

기호(2,3)가 위치한 신원면은 보건진료소 주변에 위치하나, 주요 편의시설은 거창읍 방면으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 기호(1)이 위치한 거창읍 학리 지역은 거창읍 도심과 접근성이 양호하며 의동마을 은행나무길 등 관광 명소와 가깝습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 지리적)

주변에 대규모의 도시형 혐오시설(폐기물 처리시설 등)은 검색되지 않으며, 주위가 농경지 및 임야로 청정한 환경으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상 **가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)** 내에 위치하고 있어, 축사 개발 등은 불가하나, 주변에 기존 축사가 있을 경우 악취 리스크가 잔존할 수 있습니다.

또한, 기호(3)은 부정형 급경사의 자연림 상태의 임야이며, 기호(2)는 부정형 완경사의 휴경지, 기호(1)은 세장형 완경사의 농경지로 토지의 형태 및 이용상태가 다양하며 기호(2,3)은 맹지이므로 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 경매 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(하OO)가 다르고 채권자(거OOOOOO)가 경매를 신청한 것으로 보아 근저당권 등 담보권에 의한 경매로 추정됩니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각으로, 권리분석상 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 매각 완료 후 말소되지 않고 인수되는 권리가 있는지에 대한 등기부등본 확인이 필수입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 본 건은 여러 필지가 묶여 일괄매각되므로, 각 필지의 활용도 및 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰해야 합니다.

농지취득자격증명 (농취증): 목록2번(신원면 대현리 642)은 보전관리지역 내 휴경지 상태의 농지로서, **농지취득자격증명서 제출이 필수**입니다. **미제출 시 매수신청 보증금은 반환되지 않습니다.** 입찰 전 관할 관청을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권: 특이사항으로 **분묘기지권**이 기재되어 있으며, 기호(1) 지상에는 **제시외 분묘**가 소재한다고 명시되어 있습니다. 이 분묘가 **분묘기지권**이 성립되는 경우 매수인이 분묘의 수호 및 관리를 위해 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다. 철거를 위해서는 별도의 소송(지료 청구 소송 등)이나 협상이 필요하며, 매수인이 인수해야 할 중요한 리스크입니다.

제시외 물건: 기호(1) 지상에 제시외 건물과 제시외 수목도 소재하므로, 이들에 대한 철거 또는 매수 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 총면적 약 5천7백 평이 넘는 대규모의 토지(농지/휴경지/자연림)를 저렴한 감정가로 취득할 기회이나, 물건별 맹지 상태, 농취증 제출 필수 조건, 그리고 가장 큰 리스크인 **분묘기지권 및 제시외 분묘/건물**이라는 명확한 권리상 부담이 존재합니다.

농지 취득 자격 요건을 갖추지 못했거나, 맹지/분묘 리스크 처리에 대한 경험이 없는 투자자에게는 매우 위험할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

청정 자연 환경: 거창군 지역의 특성상 금원산, 감악산 등 천혜의 자연 환경 인근에 위치하고 있어 장기적으로는 귀농귀촌 또는 임업용, 소규모 전원주택 부지(진입로 확보 시)로의 활용을 고려할 수 있습니다.

대규모 면적: 약 5,735평의 면적은 장기 임업용 또는 개발 인허가 획득 후 산림 경영 목적으로 가치가 있습니다.

토지 용도의 다양성: 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도가 혼재되어 있어, 각 필지별 특성에 맞는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

**투자 적합자:**

1. 농지취득자격증명 발급에 문제가 없는 농업인(또는 발급 요건을 갖춘 자).

2. 분묘기지권 및 제시외 물건 처리에 대한 협상 또는 소송 능력을 갖춘 경험 있는 투자자.

3. 장기적인 임야 및 농지 투자를 통해 시세차익을 노리는 자.

법원 정보

거창지원 경매1계