나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [9] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 236,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 3층 303호 (신주소: 경상북도 영덕군 미듬길 20)

용도: 연립주택 (공동주택)

토지면적: 135.96㎡ (약 41.13평)

토지 지분: 135.957㎡ (약 41.13평)

건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평) (전유면적)

건물 지분: 90.34㎡ (약 27.33평)

건축년도: 2022년경 준공 (사용승인 2023.04.14)

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 (본건 3층)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

* 본건 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층 소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되었습니다. 각 호의 내부 및 창호 훼손 부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관 부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체 호수에 이를 감안하여 평가했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택)입니다. 주변 일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 가축사육제한구역 (전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 2,058,000,000원입니다.

말소기준권리: 영해새마을금고의 근저당 (2023.04.28. 접수, 1,820,000,000원)

본 경매 개시 결정은 조재관의 임의경매 (2024.10.10. 접수, 211,117,807원)입니다.

본 건 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도에 따른 추가적인 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건은 영덕중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요가 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 다만, 영덕군 지역 특성상 대규모 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로, 공동주택으로서의 기본적인 생활 설비 (위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등)가 갖추어져 있습니다. 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 교육 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황에서도 보증금 인수분은 없으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태

가장 큰 리스크 요인은 화재로 인한 건물 훼손입니다. 외벽, 창호, 내부 일부, 공동현관 등의 훼손은 상당한 수리 비용 발생을 야기할 수 있습니다. 수리 범위 및 비용에 대한 면밀한 현장 조사 및 전문가의 진단이 필수적입니다. 훼손된 부분의 평가 반영 여부가 감정가에 어떻게 적용되었는지 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 법규

토지 이용 계획상 '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 향후 건축이나 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영덕군 영덕읍 소재 신축 연립주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계도 깨끗하고 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다. 그러나 전 층에 걸쳐 발생한 화재 훼손이 심각하여, 복구 및 수리 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 이러한 점이 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 정확한 수리 비용 산출 및 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택 (2022년경 준공)

* 깨끗한 권리 관계 및 명도 부담 없음

* 영덕중학교 인근의 주거 입지

* 화재 훼손으로 인한 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원입니다. 인근 유사 신축 연립주택 (2017년식, 71.47㎡)의 최근 매매가가 190,500,000원임을 고려할 때, 감정가는 훼손되지 않은 상태를 기준으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 본건은 외벽, 창호, 내부 일부, 공동현관 등 광범위한 화재 훼손이 존재하므로, 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

정확한 수리 비용을 예측하기 어렵지만, 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가의 70% 수준인 약 165,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비, 그리고 복구 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.