나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6553 [1] 경상남도 김해시 외동 1394 엠타워 지하1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "신세계백화점 김해점" 서측 인근 에 위치하며
인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 백화점 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내
제지하1층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 2016.12.26)
외 벽 : 석재, 칼라강화유리 등,
내 벽 : 타일, 벽지, 인테리어, 콘크리트 노출 마감 등,
바 닥 : 타일, 콘크리트 노출 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(2) - 소매점(상호명 : GS25 김해우가주치과)
기호(3) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(4) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(5) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(6-1) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(6-2) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(7-1) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(7-2) - 사무소(상호명 : 주식회사닥터그루)
기호(8) - 의원(상호명 : 우가주치과병원)
기호(9) - 공실
기호(10) - 사무소(상호명 : 우가주치과기공소)로 이용 중입니다.

설비내역

본 건물 내 제반위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템냉·난방설비,
승강기설비, 기계식주차타워 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,고도지구(45M),소로2류(폭 8m-10m)(접합),
중로1류(폭20m-25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.
기호(2) : 도시지역,제2종일반주거지역,고도지구(45M),소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 기호(6), (7) 건물은 집합건축물대장상 각 401호, 402호 및 501호, 502호로
전유부분할 되었는 바, 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준하여,
기호(6-1), (6-2) 및 기호(7-1), (7-2)로 표기하였으며,
변동내용 및 원인은 아래와 같습니다.
※ 기호(6) - 2022.09.23. 표시변경(신청)되어 4층 401호 제1종근린생활설(의원)
전유: 169.5㎡/공용: 50.4945㎡를 401호 의료시설(치과병원)
전유: 70.125㎡/공용: 52.1101㎡ 402호 제2종근린생활시설(사무소)
전유: 55.875㎡/공용: 41.8844㎡ 전유부분할 및 용도변경※2020-허가민원과-용도변경
허가-60(2020.12.18.)호에 의함
※ 기호(7) - 2022.09.23. 표시변경(신청)되어 5층 501호 제1종근린생활설(의원)
전유: 169.5㎡/공용: 50.4945㎡를 501호 의료시설(치과병원)
전유: 103.757㎡/공용: 55.5784㎡ 502호 제1종근린생활시설(의원)
전유: 39.5㎡/공용: 21.1591㎡ 전유부분할 및 용도변경
※2020-허가민원과-용도변경허가-60(2020.12.18.)호에 의함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대미상입니다.
기타: 기호(6-1), (6-2) 및 기호(7-1), (7-2) 건물은 집합건축물대장상 전유부 분할 이후
등기사항전부증명서가 미정리된 상태로서, 추후 이에따른 적정 소유권대지권이
건물의 전유부분에 귀속될것을 전제로 하여 평가하였으니 업무 진행시 적절한 조치 등을
요합니다.
본건 건물은 공부 및 귀 제시목록상 지하 1층 - 지상 8층 건물로 등재되어 있으나,
현황 북동측 주 진입도로를 기준으로 지하 1층이 지상1층에 소재하는 지상 1층 - 지상 9층
건물의 형태이니, 업무 진행시 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
각 임차인 현황시 상가건물임대차 현황서에 등록된 내용을 기재함.
본건은 공부상 지하 1층~지하8층 건물로 등재되어 있으나, 현황 북동측 주진입도로를 기준으로 지하 1층이 지상1층에 소재하는 지상 9층 건물의 형태임.
-등기상 목록 6.7.건물은 집합건축물대장상 각 401호, 402호 및 501호 502로 전유분할되었는 바, 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 표기하였으며 이는 전유부 분할 이후 등기사항증명서가 미정리된 상태로서 자세한 내역은 감정서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 보고서 - 경상남도 김해시 외동 1394 엠타워

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경6553 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1394 엠타워 지하1층비01호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 6,932,000,000원

* 토지면적: 743.30㎡ (약 224.85평)

* 건물면적: 1545.12㎡ (약 467.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프비삼일유동화전문

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 8층 건물

* 사용승인일: 2016년 12월 26일

* 현재 건물 형태: 공부상 지하 1층~지하 8층으로 등재되어 있으나, 현황상으로는 지하 1층이 지상 1층에 소재하는 형태의 지상 9층 건물

* 등기상 전유분할 내용: 등기상 목록 6, 7번 건물은 집합건축물대장상 401호, 402호 및 501호, 502호로 전유 분할되었으며, 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 표기함. 이는 전유부 분할 이후 등기사항증명서가 미정리된 상태임.

* 구분건물 이용 현황:

* 기호(1), (3)-(5), (6-1), (6-2), (7-1), (8): 의원 (상호명: 우가주치과병원)

* 기호(2): 소매점 (상호명: GS25 김해우가주치과)

* 기호(7-2): 사무소 (상호명: 주식회사닥터그루)

* 기호(9): 공실

* 기호(10): 사무소 (상호명: 우가주치과기공소)

* 개별 호실 정보 (집합건축물대장 기준):

* 지하 1층: B01호, B02호

* 지상 1층: 101호

* 지상 2층: 201호

* 지상 3층: 301호

* 지상 4층: 401호, 402호

* 지상 5층: 501호, 502호

* 지상 6층: 601호

* 지상 7층: 701호

* 지상 8층: 801호

1.1. 입지조건

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1394번지 (전하로 287)

* 주위환경: 본건은 "신세계백화점 김해점" 서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 백화점 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

* 기호(2) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 2020년 05월 11일 접수 부산은행 근저당권 (을1)

* 총 채권액: 6,887,000,000원

* 등기부 요약:

* 공유자전원지분전부 이전 (주식회사태찬, 2018-07-31)

* 소유권이전 4번신탁등기말소 (주식회사태찬, 2020-05-11)

* 부산은행 근저당권 (2020-05-11, 5,368,000,000원) - 말소기준권리

* 부산은행 근저당권 (2020-05-11, 1,279,000,000원)

* 이병태 근저당권 (2022-11-16, 240,000,000원)

* 에이치에프비삼일유동화전문 임의경매개시결정 (2024-10-07, 5,368,000,000원)

* 위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (주)닥터그루: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2020-10-20, 대항력 없음.

* (주)도스이노베이션: 보증금 40,000,000원, 차임 650,000원, 사업일자 2022-11-29, 대항력 없음.

* (주)만계상회: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2020-11-18, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-12-28, 대항력 없음.

* 임차인 원): 보증금 0원, 차임 20,000,000원, 사업일자 상가건물임대차현황서에 해당사항 없음, 대항력 없음. 금액이 미상으로 주의 필요

* 임차인 원): 보증금 0원, 차임 20,000,000원, 사업일자 상가건물임대차현황서에 해당사항 없음, 대항력 없음. 금액이 미상으로 주의 필요

* 배성준(지에스25김해우가주치과점): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-12, 대항력 없음.

* 서준영(우가주치과기공소): 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2024-04-01, 대항력 없음.

* 황혜린: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-06-23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 본건 건물은 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설 용도로 이용 중입니다.

* 현황: 의원 (치과병원, 기공소), 소매점 (편의점), 사무실 등으로 이용 중이며, 일부 공실이 있습니다.

* 주변 상권: 신세계백화점 인근으로 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 신세계백화점 김해점, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 공공 정보 검색 결과, 본건 주변에 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이:

* 건물 층수 및 구조: 공부상 지하 1층 ~ 지하 8층이나, 현황은 지하 1층이 지상 1층에 해당하는 지상 9층 건물 형태입니다.

* 등기부와 건축물대장 간 불일치: 등기사항증명서와 집합건축물대장의 전유부 분할 내용이 일부(특히 6, 7호) 미정리 상태입니다. 상세 내역은 감정서를 참조해야 합니다.

* 특이사항:

* 유동화 물건, 재매각, 공동담보 물건으로, 거래 과정 및 권리관계 파악에 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상(또는 0원)으로, 추가 확인이 필수적입니다. 특히 '원)'으로 표시된 임차인의 경우, 차임이 2천만원으로 높으나 보증금이 없고 사업일자 정보도 없어 주의가 요구됩니다.

* 등기 미정리: 전유부 분할 이후 등기사항증명서가 미정리 상태인 점은 향후 소유권 및 대지권 정리 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 김해시 외동에 위치한 엠타워 근린상가 건물입니다. 신세계백화점 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 용도상 병원, 근린생활시설 등으로 활용 가치가 높습니다.

다만, 공부상의 층수와 현황이 다르며, 등기사항증명서와 건축물대장 간의 전유부 분할 내용이 미정리된 상태로 확인되어 현장 조사 및 상세한 권리 분석이 매우 중요합니다. 또한, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불명확하여 인수될 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 변수가 존재할 수 있습니다.

재매각 물건으로, 권리 관계가 복잡할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 신세계백화점과 인접한 뛰어난 입지 조건으로 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 다양한 활용 가능성: 병원, 소매점, 사무실 등 복합 용도로 활용 가능한 상가 건물.

* 권리관계 명확성: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되어, 명도 진행 시 권리 관계상 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 재산권 행사가 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 6,932,000,000원

* 총 채권액: 6,887,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

본건의 예상 입찰가 산정은 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 69억 3천 2백만원이며, 총 채권액이 68억 8천 7백만원에 달합니다. 재매각 물건이라는 점과 공부와 현황의 차이, 등기 미정리 상태 등의 리스크 요인을 고려할 때, 최초 감정가보다 낮게 시작될 가능성도 있습니다.

정확한 시세 조사, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임차 현황 재확인, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 면밀히 분석한 후, 본건의 잠재적 가치와 위험 요인을 종합적으로 판단하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.