나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경11670 [1] 경상북도 영덕군 지품면 오천리 522 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2024.11.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 영덕군 지품면 오천리 소재 "오천1리마을회관" 남서측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 내지 인근까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 평탄하게 조성되어 있으나, 남측은
남향 하향 경사지이며, 창고용건부지 상태임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 남서향 하향 완경사지이며, 창고용건부지 상태임.
기호(7,8) : 부정형의 토지로서, 남향 하향 완경사지이나, 북측 일부는 급경사의 법면이며,
휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 폭 약 8-10미터의 왕복3차로에 접함.
기호(3) : 북동측으로 폭 약 8-10미터의 왕복3차로에 접하고, 남측으로 폭 약 2-3미터의
시멘트포장도로에 접함.
기호(7) : 맹지이나, 인접지 통해 접근 가능함.
기호(8) : 북측으로 국유지를 통해 도로에 접하나, 고저차가 심하여 차량 진출입 불가하고,
현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구(오천지구),
가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립제한지역<수도법>,
기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구(오천지구),
가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역<도로법>, 공장설립제한지역<수도법>,
기호(7) : 보전관리지역,
가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역<도로법>, 공장설립제한지역<수도법>,
기호(8) : 보전관리지역,
가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철골조 칼라쉬트지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등,
바닥 : 세멘노출, 데코타일 등,
창호 : 섀시창호 등,

기호(4-가) : 철골조 칼라쉬트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등,
내벽 : 우레탄폼 등,
바닥 : 하드너, 콘크리트마감 등,
창호 : 섀시창호 등,

기호(4-나) : 철골조 칼라쉬트지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등,
바닥 : 하드너, 콘크리트마감 등,
창호 : 섀시창호 등,

기호(5) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기, 강판잇기 등,
바닥 : 콘크리트마감 등,
창호 : 섀시창호 등,

기호(6) : 컨테이너조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 컨테이너 등,
바닥 : 콘크리트마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(2-가) : 창고, 사무실, 휴게실, 화장실 등,
기호(4-가) : 저온창고,
기호(4-나) : 창고,
기호(5) : 창고, 화장실 등,
기호(6) : 창고임.

설비내역

급배수설비, 위생설비(기호2-가, 기호5) 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(6) : 공부상 "경량철골구조 판넬지붕" 이나, 실제 "컨테이너조 판넬지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 기호(2-나)는 "소재불명"인바, 감정평가 제외하였으니, 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,3 지상 제시외 건물 매각 포함
-목록2 중 화징실 2.88㎡는 소재불명으로 감정평가 제외함
-목록6 공부상 '경량철골구조 판넬지붕'이나, 실제 '컨테이너조 판넬지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2024타경11670 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 지품면 오천리 522

용도: 창고시설

감정가: 640,241,400원

토지면적: 3833.00㎡ (약 1159.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1108.53㎡ (약 335.3평)

건물 제시외면적: 168.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북영덕농업협동조합 (북OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 목록 1,3 지상 제시외 건물 매각 포함.

주의사항: 목록 2 중 화장실 2.88㎡는 소재 불명으로 감정평가 제외됨. 목록 6 공부상 '경량철골구조 판넬지붕'이나, 실제 '컨테이너조 판넬지붕'임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 영덕군 지품면 오천리 소재 "오천1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 지역임.

교통상황: 본 건 내지 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형의 토지로서, 창고용 건부지 상태임.

* 기호(3): 부정형의 토지로서, 창고용 건부지 상태임.

* 기호(7,8): 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태:

* 기호(1): 북측으로 폭 약 8-10미터의 왕복 3차로에 접함.

* 기호(3): 북동측으로 폭 약 8-10미터의 왕복 3차로에 접하고, 남측으로 폭 약 2-3미터의 시멘트포장도로에 접함.

* 기호(7): 맹지이나, 인접지 통해 접근 가능함.

* 기호(8): 북측 국유지를 통해 도로에 접하나, 고저차가 심하여 차량 진출입이 불가하며, 현황 맹지임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

* 기호(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역.

* 기호(7): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역.

* 기호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

주변 시설: 지품면 지역은 주로 농업(복숭아, 사과, 송이 등)을 기반으로 하며, 산림 지역이 많음. 대형 산불 피해 복구를 위한 사업이 진행된 지역도 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (을14), 접수일자: 2022-05-06, 권리자: 북영덕농업협동조합.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-09

* 대항력: 없음.

등기부채권 총액: 889,713,096원 (토지, 건물 동일).

주요 권리 내역:

* 북영덕농업협동조합 근저당 (650,000,000원) - 말소기준권리.

* 경북신용보증재단, 영덕세무서, 영덕군, 영덕울진축산업협동조합, 농업협동조합중앙회 등의 가압류 및 압류 다수.

* 소유권 이전: 임복택, 오규일외 1명.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영덕군 지품면 오천리는 농촌 지역으로, 주된 상권은 농산물 유통 및 지역 주민을 위한 소규모 상점들로 형성되어 있습니다. 주변은 농경지와 농가주택이 주를 이루며, 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 형성되어 있지 않습니다. 창고 시설로서 물류 거점이나 지역 농산물 집하장 등의 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 농가주택과 농경지가 분포하고 있어, 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 편의시설은 영덕읍 등 시내 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 인근에 마을회관이 위치하고 있으며, 지역 특산물인 복숭아 재배지로도 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 접근성: 일부 토지(기호 7, 8)는 맹지이거나 차량 진출입이 어려운 경사로로 인해 접근성 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 목록 6 건물은 공부상 '경량철골구조 판넬지붕'이나 실제 '컨테이너조 판넬지붕'으로, 구조상의 차이가 존재합니다.

* 누락된 평가 부분: 목록 2 중 화장실(2.88㎡)은 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었으므로, 실제 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지(기호 3, 7)는 접도구역에 해당하며, 일부 토지(기호 1, 3, 7, 8)는 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발 시 제한 사항이 따를 수 있습니다.

* 보전관리지역: 기호 (7,8) 토지는 보전관리지역으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 8.8억 원 이상으로 높아, 채무 관계가 복잡합니다.

* 제시외 건물: 목록 1, 3 지상 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 상태 파악이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 농경지와 농가주택이 주를 이루며, 검색 결과상 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 지품면 오천리에 소재한 창고 시설로, 넓은 토지 면적(3833㎡)과 건물 면적(1108.53㎡)을 갖추고 있습니다. 주위는 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역이며, 차량 접근성은 보통이나 일부 토지의 맹지 및 경사로 문제는 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없으므로 권리 관계는 비교적 깨끗합니다. 그러나 건물 구조상의 차이, 누락된 평가 부분, 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다. 현재 감정가는 6.4억원 수준이나, 높은 채무 총액과 농촌 지역의 상권 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3833㎡의 토지는 물류 창고, 농산물 집하장 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 무하자 권리 관계: 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 지역 특산물 연계: 영덕 지품면은 복숭아 등 농산물로 유명하므로, 관련 산업과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 지역 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하면, 추가적인 활용 방안 모색이 가능할 수 있습니다. (단, 계획관리지역 및 보전관리지역 내 규제 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가(640,241,400원)를 참고하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 조사: 건물의 실제 상태, 접근성, 제시외 건물 현황 등을 직접 확인해야 합니다.

* 주변 시세 조사: 유사한 규모의 창고 시설 및 토지의 최근 거래가, 임대료 등을 파악해야 합니다.

* 경쟁 입찰 현황: 해당 경매 물건의 과거 유찰 횟수 및 최저 입찰가 추이를 분석해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 규제: 지역별 토지 이용 계획, 건축 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 충분히 거친 후, 본 물건의 가치를 재평가하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.