나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [12] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 403호로 되어있으나, 출입문(개별 현관)은 503호로 표기되어 있음.
-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2024타경953 (12)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 4층403호

* 용도: 연립주택

* 토지면적: 135.96㎡ (약 41.13평)

* 토지 지분: 135.957㎡ (약 41.13평)

* 건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)

* 건물 지분: 90.34㎡ (약 27.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 및 건물 정보

* 감정가: 236,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 건물 용도: 공동주택 (연립주택)

* 건물 연면적 (전체): 1,123.8㎡

* 대지 면적 (전체): 1,471㎡

* 건축 허가일: 2022년 2월 26일

* 사용 승인일: 2023년 4월 14일

* 건축물 해당 동수: 1개 동

* 총 세대수: 12세대

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 건

* 공부상 403호이나, 출입문은 503호로 표기됨.

* 등기사항전부증명서상 소재지가 화개리 45, 45-9였으나, 2023.5.3. 합병으로 화개리 45지상으로 소재함.

* 본건 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관과 102호 일부 창호 부분이 화재로 훼손됨. (평가 시 감안됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통임.

* 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육 제한구역은 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따라 일정 거리 이내에 가축 사육 시설이 제한되는 구역을 의미함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (영해새마을금고, 접수일자 2023-04-28, 채권금액 1,820,000,000원)

* 본 경매개시결정은 채권자 조OO의 임의경매 신청에 의한 것임 (갑12, 접수일자 2024-10-10).

3.2. 등기사항 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사대경, 2023-04-28)

* 을1: 근저당권 (영해새마을금고, 2023-04-28, 1,820,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 전세권설정 (이민제, 2023-08-29, 150,000,000원) - 말소 예정

* 을3: 근저당권 (조재관, 2023-11-14, 238,000,000원) - 말소 예정

* 갑12: 임의경매 (조재관, 2024-10-10, 211,117,807원) - 말소 예정 (본건 경매)

* 갑13: 임의경매 (영해새마을금고, 2025-01-20) - 말소 예정 (중복 사건)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이민제

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-22

* 확정일자: 2023-08-23

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 인수 금액 없음.

3.4. 총 채무액

* 등기부채권 총액: 2,208,000,000원

3.5. 권리분석 종합

* 모든 등기된 권리는 말소기준권리(을1 근저당권)보다 후순위이거나, 본 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 이민제는 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

* '빛채움' (2017년 준공, 다세대, 71.47㎡)은 2024년 2월 18일에 190,500,000원에 직거래됨.

* '상림아파트' (2001년 준공, 연립, 59.93㎡)는 2026년 4월 24일에 70,000,000원에 직거래됨.

* '상림아파트' (2001년 준공, 연립, 52.01㎡)는 2026년 4월 7일에 78,000,000원에 직거래됨.

4.2. 시세 비교 및 분석

* 본건은 2023년 사용 승인된 신축 연립주택으로, 면적은 90.34㎡임.

* '빛채움'의 2024년 실거래가(71.47㎡ @ 190.5백만원)를 기준으로 환산 시, 본건 면적(90.34㎡)은 약 240,673,000원 수준의 가치를 가질 수 있음. 이는 감정가 236,000,000원과 유사한 수준임.

* '상림아파트'의 거래 사례는 준공 연도가 오래되고 면적이 작아 본건과의 직접적인 비교는 제한적이나, 지역 내 연립주택의 하위 시세대를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 화재로 인한 훼손은 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있으나, 감정평가 시 이를 반영하였으므로 감정가를 기준으로 판단할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 영덕중학교 인근에 위치함.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용할 수 있음.

* 기타: 영덕군 내에는 관광 명소로 해맞이공원, 산림생태문화체험공원, 해수욕장 등이 있으며, 영덕읍에는 영덕터미널 공인중개사 사무소가 있어 부동산 관련 정보를 얻을 수 있음.

5.2. 설비 내역

* 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

* 화재 훼손: 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽, 창호, 내부 일부 및 공동현관, 102호 일부 창호가 화재로 훼손된 상태임. 이는 수리 비용 발생 및 거주 편의성 저하 요인이 될 수 있음.

6.2. 공부상 오류 및 혼동

* 호수 표기 불일치: 공부상 403호이나, 실제 출입문(개별 현관)은 503호로 표기되어 있어 혼동을 야기할 수 있음.

* 소재지 변경: 과거 화개리 45, 45-9에서 2023년 합병으로 화개리 45로 변경된 사항으로, 등기부와 실제 지번 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 22억 원을 초과하여, 담보 가치 대비 채무 부담이 높은 편임.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 속해 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. (연립주택 용도에는 직접적인 영향은 적을 것으로 보임)

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 연립주택으로, 면적 대비 감정가가 주변 시세와 유사하게 책정된 것으로 보입니다. 영덕중학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 4개 호실 및 공동현관 등이 화재로 인해 훼손된 점과 공부상 호수와 실제 현관 표기가 일치하지 않는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 물리적 하자 및 공부상 차이는 향후 재산 가치 하락 또는 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 사항들을 고려하여 가격이 산정되었으나, 실제 입찰 시에는 훼손 정도와 수리 필요성을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연도 (2023년 사용 승인).

* 영덕중학교 인근의 주거 입지.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 판단됨.

* 화재 훼손 부분 수리를 통해 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 주변 유사 물건(빛채움, 71.47㎡)의 실거래가(190,500,000원)를 기준으로 환산한 가치는 약 240,673,000원 수준임.

* 따라서 감정가는 시세와 부합하는 것으로 판단됨.

* 화재 훼손으로 인한 실제 가치 하락분 및 향후 수리 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항 없음.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 236,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 훼손 상태 및 향후 예상 수리비를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.