나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [2] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45, 1동 1층 102호

용도: 연립주택

건축년도: 2023년 (사용승인일 2023.04.14 기준)

층수: 지상 4층 중 1층

건축구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물 (철근콘크리트구조)

외벽: 석재타일붙임, 드라이비트 (일부 화재 훼손)

내벽: 벽지, 타일 (일부 화재 훼손)

바닥: 바닥재 (일부 화재 훼손)

창호: 새시창호 (일부 화재 훼손)

1.3. 면적

토지 면적: 95.84㎡ (약 28.99평)

토지 지분: 95.836㎡ (약 28.99평)

건물 면적: 63.68㎡ (약 19.26평)

건물 지분: 63.68㎡ (약 19.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정 평가액

감정가: 167,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 위치하며, "영덕중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

본건 인근에는 영덕중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 주거지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대경 (2023.04.28)

* 근저당: 영해새마을금고 (2023.04.28, 1,820,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 성귀자 (2023.08.22, 40,000,000원) - 말소 예정

* 근저당 (공동담보): 조재관 (2023.11.14, 238,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 조재관 (2024.10.10, 211,117,807원) - 본 경매 사건

* 임의경매: 영해새마을금고 (2025.01.20, 2025타경10094) - 중복 사건

총 채무액: 약 2,098,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성귀자

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-08-07

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정자이며, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.

* 임차인: 한민규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 거래 동향

본건과 인근 지역의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '빛채움' (2017년 준공, 71.47㎡)이 2024년 2월 18일에 190,500,000원에 직거래되었습니다. 이 물건은 본건보다 약간 더 넓은 면적을 가지고 있으며, 신축 연도도 다릅니다.

* '상림아파트' (2001년 준공, 59.9252㎡)이 2026년 4월 24일에 70,000,000원에 직거래되었습니다. 이 물건은 본건과 유사한 연립주택 유형이나, 준공 연도가 오래되었고 면적도 작습니다. (참고: 해당 거래일자는 미래 시점입니다.)

* '상림아파트' (2001년 준공, 52.0125㎡)이 2026년 4월 7일에 78,000,000원에 직거래되었습니다. 이 또한 준공 연도가 오래되고 면적이 작은 연립주택입니다. (참고: 해당 거래일자는 미래 시점입니다.)

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 '상림아파트'의 거래일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 현재 시세 반영에 한계가 있습니다. 그러나 이 정보들을 바탕으로 추정해 볼 때, 지역 내 연립주택의 가격대는 건축 연도, 면적, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 167,000,000원이며, 이는 유사 물건의 거래 사례와 비교 시, 건물 연식 및 화재 훼손 상태 등을 고려한 가격으로 판단됩니다. 특히 2017년 준공된 '빛채움'의 거래가보다 낮게 책정된 것은 건물의 노후도 및 훼손 상태를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 주변 시설: 영덕중학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 단독, 다세대 주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

5.2. 건물 설비

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 훼손

본건을 포함한 건물 일부 호수의 외벽, 창호, 내부 및 공동현관 일부가 화재로 인해 훼손되었습니다. 이는 수리 비용 발생 및 건물의 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 중복 경매 및 공동 담보

동일 물건에 대한 여러 건의 경매 사건(중복사건)과 공동 담보 설정은 채권 관계의 복잡성을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리에 위치한 연립주택으로, 감정가는 167,000,000원입니다. 건물이 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 화재로 인한 훼손이 상당 부분 발생하여 물건의 가치에 큰 영향을 미치고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 법적 문제는 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물임에도 불구하고 화재 훼손으로 인한 저평가 가능성: 화재 피해 복구를 통해 시세 회복을 기대할 수 있습니다.

* 영덕중학교 인근의 입지: 교육 환경 및 주거 편의성을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원입니다. 그러나 건물 일부에 발생한 화재 훼손으로 인해 실제 가치는 이보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 특히, 유사한 시기의 건축물이나 주변 시세와 비교 시, 훼손 상태가 가격에 상당 부분 반영되어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 117,000,000원에서 134,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 복구 비용 산출 및 현장 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

Google Search: "경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 주변 시설"

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제공된 물건 보고서 정보 (중복사건, 공동담보)

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