나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영덕지원 2024타경953 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45번지 1동 1층 101호 (미듬길 20)

건물명: (정보 없음)

용도: 연립주택

감정가: 242,000,000원

건축년도: 2023년 04월 14일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층 중 1층

토지면적: 135.96㎡ (약 41.13평)

건물면적: 90.34㎡ (약 27.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 28일에 접수된 영해새마을금고의 근저당권(채권액 1,820,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸주의: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 채권 총액: 총 채권액은 2,058,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 박우람: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2023년 5월 25일, 확정일자 2024년 11월 14일, 배당신고일자 2024년 11월 21일.

대항력: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금: 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

인근 시세:

2024년 2월, 71.47㎡ 면적의 '빛채움'(2017년식 다세대)이 190,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월, 52.01㎡ ~ 59.92㎡ 면적의 '상림아파트'(2001년식 연립)가 70,000,000원 ~ 78,000,000원에 거래되었습니다.

분석: 본건은 2023년 4월에 사용승인된 신축 연립주택(90.34㎡)으로, 주변 연립/다세대 주택 중에서는 연식 및 면적 면에서 우위에 있습니다. 감정가 242,000,000원은 90.34㎡(약 27.3평) 기준, 3.3㎡당 약 886만원으로, 2024년 2월 거래된 '빛채움'의 71.47㎡(약 21.6평) 기준 평당가(약 885만원)와 유사한 수준입니다. 2001년식 '상림아파트' 시세와는 비교 대상이 되기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 조용한 주택가에 위치하며, 인근에 영덕중학교가 있어 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

편의 시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통: 대중교통 이용 편의에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

화재 훼손: 1동 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관과 102호 일부 창호 부분에 화재로 인한 훼손이 있습니다. 이는 감정평가에 반영되었으나, 실제 수리 비용 및 추가적인 하자 발생 가능성에 유의해야 합니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 행정적인 제약이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 20억원을 초과하므로, 시장 상황 변동이 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

중복 사건 및 공동 담보: 본 경매 사건 외에 중복 사건이 존재하거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 2023년 4월 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 영덕 지역 내에서 신축급 주거 시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 화재로 인한 일부 훼손이 존재하나, 이는 감정평가에 반영되었으며 수리를 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸하므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도: 2023년 사용승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

가치 상승 잠재력: 화재 훼손 부위 복구를 통해 상품성을 개선하고 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 명도: 인수 부담이 없는 임차인으로 명도 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

지역 내 주거 선호도: 영덕중학교 인근 지역은 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없습니다.

감정가: 242,000,000원.

주변 시세 분석 결과, 본건(90.34㎡)의 감정가는 3.3㎡당 약 886만원으로, 최근 거래된 '빛채움'(71.47㎡)의 평당가(약 885만원)와 유사한 수준으로 합리적으로 판단됩니다.

다만, 화재 훼손 부위의 실제 수리 비용 및 정도를 실질적으로 평가하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 수 있으며, 수리 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이는 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.