나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경953 [10] 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45 1동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하는 공동주택 (연립주택) 제1동 제1층 제101호 ~ 제4층 제403호로서, 부근일대는 단독, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1 ~ 12) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, -외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트(일부 화재로 훼손) 등 마감 -내벽 : 벽지, 타일(일부 화재로 훼손) 등 마감 -바닥 : 바닥재(일부 화재로 훼손) 등 마감 -창호 : 새시창호(일부 화재로 훼손) 입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 사다리형의 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.05. 03자 합병으로 화개리 45지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 401호로 되어있으나, 출입문(개별 현관)은 501호로 표기되어 있음.
-등기사항전부증명서상 본건 소재지가 화개리 45, 45-9 양지상으로 되어 있으나, 2023.5.3.자 합병으로 화개리 45지상에 소재함.
-본건 중 103호,203호,303호,403호의 외벽 및 창호, 내부일부 및 공동현관(1층소재)과 102호의 일부 창호부분이 화재로 인해 훼손되어, 각호의 내부 및 창호 훼손부분은 호별로 이를 감안하여 평가하였으며, 외벽 및 공동현관부분은 일단의 건물 전체의 공유부분으로 전체호수에 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경953 (10) 사건번호로 진행되는 영덕지원 경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 45에 위치한 연립주택 1동 4층 401호입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 249,000,000원입니다.

토지 면적은 135.96㎡ (약 41.13평)이며, 건물 면적은 90.34㎡ (약 27.33평)입니다.

채권자는 조OO입니다.

주요 특이사항으로는 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점이 있습니다.

주요 주의사항으로는 공부상 401호로 되어 있으나 출입문은 501호로 표기되어 있으며, 등기부상 소재지가 화개리 45, 45-9 지상에서 2023년 5월 3일 합병으로 화개리 45 지상에 소재한다는 점입니다.

또한, 본 건 중 103호, 203호, 303호, 403호의 외벽 및 창호, 내부 일부, 공동현관과 102호 일부 창호 부분이 화재로 훼손되어 평가에 감안되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 화개리 소재 "영덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의 경매로, 채권자는 조OO입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 영해새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 깨끗한 물건입니다.

등기사항전부증명서상 채권 총액은 2,058,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 최종적으로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 연립주택으로, 주변에 영덕중학교와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

영덕읍 화개리에 위치하여 지역 기반의 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

차량 접근성이 보통이므로, 인근 지역 또는 영덕읍 중심 상권으로의 이동을 통한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "영덕중학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

영덕중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 훼손: 일부 호실(103, 203, 303, 403호) 및 공동현관, 102호 일부 창호 부분에 화재로 인한 훼손이 있어 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가에 반영되었으나, 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부상/현황 불일치: 공부상 401호이나 출입문은 501호로 표기되어 있어, 현장 확인 시 혼선이 있을 수 있으며, 출입구 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 다수의 채권자가 얽혀 있는 경우 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건은 말소기준권리 하의 권리는 소멸 예정입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 영덕군 영덕읍 화개리에 위치한 연립주택으로, 영덕중학교 인근에 자리하고 있어 주거 입지로서의 장점을 가집니다.

총 4층 건물 중 4층에 위치한 401호이며, 건물 면적 90.34㎡(약 27.33평)와 토지 지분 135.96㎡(약 41.13평)를 포함합니다.

권리 관계는 매우 양호하여, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

다만, 일부 화재 훼손 및 공부상 호수와 실제 출입문 표기 불일치, 임대 관계 미상 등의 사항은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 주거용 또는 투자용으로의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 무흠: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리만을 인수하게 됩니다.

* 인근 생활 편의: 학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 감정가 또는 그 이하 금액으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 주변 시세를 분석한 결과, 2024년 2월에 거래된 '빛채움' (2017년 준공, 전용면적 71.47㎡)이 190,500,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본 건의 전용면적 90.34㎡의 가치를 환산하면 약 239,500,000원 수준으로 산정됩니다.

이는 본건의 감정가(249,000,000원)와 유사한 수준입니다.

그러나 본 건은 화재 훼손 부분과 공부상/현황 불일치 등의 주의사항이 존재하므로, 시세 반영 시 할인 요인을 고려할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 산출된 시세 범위 내에서, 훼손 부분 수리 비용 및 기타 제반 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.