나이스옥션 법원경매 안산 2023타경58394 [1] 경기도 시흥시 거모동 1715-2 유호아파트 102동 15층1504호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경58394 [1] 경기도 시흥시 거모동 1715-2 유호아파트 102동 15층1504호 아파트 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2023타경58394 | 소재지: 경기도 시흥시 황고개로206번길 43, 102동 15층1504호 (거모동,유호아파트) | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 186,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경58394 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1715-2 유호아파트 102동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 손OO / 류OO / 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용): 74.21㎡ (약 22.45평)

(참고: 일반적인 분양면적은 약 99㎡ 내외로 추정됨, 약 30평형)

토지면적 (대지권): 29.68㎡ (약 8.98평)

건물구조: 철근콘크리트 벽식조, 평슬래브지붕, 지상 20층 건물 중 15층

이용상태: 아파트 (주거용)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 본건은 대지권이 미등기된 상태이나, 최저매각가격에 토지 가격(시흥시 거모동 1715-3, 1715-4 포함)이 모두 포함되어 감정 및 평가되었으므로, 낙찰 후 대지권 확보에 대한 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대지권 등기에 필요한 절차와 비용은 낙찰자가 별도로 진행해야 합니다.

기타사항: 임대관계 미상으로, 현장 조사 시 점유 관계 확인이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자디지털과학고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 토지는 완경사 지대 내 평탄한 부정형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 광역교통으로는 안산역을 이용해야 하므로, 시흥의 중심권과는 다소 벗어난 위치에 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 위치한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 아파트 등 공동주택 개발 및 주거 환경 조성에 적합합니다. 소로1류, 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(군자디지털과학고등학교 관련)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 분석

매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 채무자(류OO)와 소유자(손OO)가 다른 경우(제3자 담보제공)이므로, 명도 과정에서 소유자 및 채무자의 협조를 얻기 어려울 수 있습니다.

3.2. 대지권 미등기 리스크 분석

본건의 최대 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 감정가에는 대지권 가격이 포함되어 평가되었으나, 등기가 되어있지 않아 낙찰 후 소유권 확보를 위해서는 법적 절차(대지권 등기)를 거쳐야 합니다. 이는 시간과 추가 비용을 수반하며, 아파트 시세 형성에도 일부 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기가 **경매 매각에 포함**되어 있다는 점은 긍정적입니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도를 위해 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 하며, 주거용 부동산이므로 인도명령을 대비해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주요 편의시설

단지 주변에는 기본적인 상가 및 중소마트 등의 생활 기반 시설이 있어 일상적인 쇼핑은 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다. 대형 쇼핑몰(이마트, 홈플러스 등)은 시화지구(정왕동) 쪽을 이용해야 합니다.

4.2. 교육 환경

단지 인근에 도일초등학교가 도보 통학 가능하며, 본건이 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변 환경 분석 결과, 직접적으로 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 시흥시 공단 지역 및 정왕동과 지리적으로 인접해 있어 환경(대기오염 등) 측면에서는 장현동이나 장곡동에 비해 상대적으로 불리할 수 있다는 과거 의견이 있었습니다. 현재는 일반적인 아파트 주거지역으로 평가됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 등기 문제

가장 큰 리스크입니다. 감정가에 포함은 되었으나, 등기 완료까지의 법적 절차 및 소요 기간, 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

소유자와 채무자가 다르며, 임대관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

5.3. 지역적 위치의 한계

시흥시 중심권역(구시가지, 월곶지구 등)이나 전철역(안산역 이용)에서 다소 떨어져 있어 교통 및 입지적으로는 '보통' 수준입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 유호아파트 15층으로, 제3종일반주거지역에 위치한 주거용 아파트입니다. 건물의 상태 및 구조는 양호하며, 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있어 토지/건물 일괄 매각이 진행된다는 점은 긍정적입니다. 다만, 대지권 미등기 상태이므로, 낙찰 후 등기 절차에 대한 명확한 이해와 대응 전략이 필요합니다. 대지권 미등기 문제를 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* 토지/건물 일괄 매각: 대지권이 미등기이나, 가격에 토지 지분이 모두 포함되어 평가되었습니다.

* 주거 환경: 20층 중 15층으로 로열층에 해당하며, 주변에 초등학교 및 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 감정가 대비 메리트: 대지권 미등기로 인해 일반 매매보다 경매에서 낮은 가격으로 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 개별난방: 관리비 측면에서 중앙/지역난방 대비 유리합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계