나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4492 [1] 경기도 김포시 마산동 660-4 가동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산지구대" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공통주택, 주상복합건물, 임야 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 인접도로와 평탄한 주상복합건물부지임.

인접 도로상태

남동측으로 소로1류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개빌지구<택지개발촉집법>, 하수처리구역<하수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 외벽 : 판넬 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 페인트 및 벽지 마감 등 창호 : 샷시 유리창 등

이용상태

1층 : 근린생활시설(공실) 2층 : 다가구주택 3층 : 다가구주택 4층 : 다가구주택

설비내역

위생설비, 난방설비(2층-4층) 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경4492 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 660-4 가동

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,922,580,080원

토지면적: 314.60㎡ (약 95.17평)

건물면적: 521.03㎡ (약 157.61평), 건물 제시외면적 104.40㎡ 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2020년 8월 6일 신축 허가, 2021년 1월 31일 사용 승인

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 4층

외벽: 판넬 및 몰탈 위 페인트 마감 등

내벽: 페인트 및 벽지 마감 등

창호: 샷시 유리창 등

주요 설비: 위생 설비, 난방 설비(2층-4층), 승강기 설비

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산지구대" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 주상복합건물, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 이용상태: 대체로 세장형의 토지로서 인접 도로와 평탄한 주상복합건물 부지입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 소로1류의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2021년 02월 10일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 960,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 본 경매 절차에서 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부:

- 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (을1)

- 강제경매: 김명숙 (갑3, 2025타경4492)

- 임의경매: 경인북부수산업협동조합 (갑4, 2025타경35057)

- 주택임차권: 김명숙 (을5, 2025-03-24 등기)

* 건물 등기부:

- 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (을1)

- 전세권설정: 주식회사팡토스 (을3)

- 강제경매: 김명숙 (갑4, 2025타경4492)

- 임의경매: 경인북부수산업협동조합 (갑5, 2025타경35057)

인수되는 권리: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 토지 960,000,000원, 건물 1,430,000,000원 (참고용이며, 실제 변제 순서 및 금액은 경매 진행에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.5. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: LICAIMEI

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-06

확정일자: 2023-03-06

배당신고일자: 2025-03-24

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원, 차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-26

확정일자: 2023-10-04

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-17

확정일자: 2021-02-17

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-12

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사팡토스

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

대항력: 없음

(건물 등기부상 전세권 설정 300,000,000원으로 확인)

* 임차인: 주식회사팡토스

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-12

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자 인수 부담 없음)

1.6. 상권분석

본 건물은 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구 주택으로 구성된 복합 용도 건물입니다. "마산지구대" 인근에 위치하며, 주변으로는 주거 및 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다.

1층 근린생활시설의 공실 상태는 추후 업종 선정 및 운영을 통해 임대 수익을 증대시킬 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 상권은 점진적으로 발달하고 있는 지역으로 판단되며, 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

1.7. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 지역 내 및 서울 근교로의 이동이 가능합니다. 상세 노선 및 소요 시간은 현장 확인이 필요합니다.

주변 편의시설: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물 정보: 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 1층은 상가(공실), 2-4층은 다가구 주택으로 구성되어 있으며, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

1.8. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 2025타경4492 및 2025타경35057 두 개의 경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물: 건물 감정평가요항표 상 건물 제시외면적이 104.40㎡로 명시되어 있습니다. 이는 감정가에 포함되어 있거나 일괄 매각 시 인수 대상이 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계(보증금, 차임 등)가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

토지 이용 규제: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 복합적인 규제가 적용되므로, 향후 건축 또는 이용 계획 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 전반적으로 폐기물 처리 시설(광역 소각장) 관련 논의가 진행되고 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 김포시 마산동에 위치한 근린주택으로, 건물 연면적 521.03㎡, 토지 면적 314.60㎡의 규모를 가지고 있습니다. 1층 근린생활시설(공실)과 2-4층 다가구 주택으로 구성되어 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 낙찰자가 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 중복 사건 진행, 제시외 건물 존재 가능성, 임대 관계 미확인 등 추가적인 현장 조사와 면밀한 분석이 필요한 부분들이 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어 향후 개발 및 활용 계획에 신중을 기해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 임대 수익 잠재력: 2-4층 다가구 주택을 활용한 꾸준한 월세 수익 기대 가능.

* 1층 상가 활용성: 공실 상태인 1층 근린생활시설을 통한 추가 수익 확보 또는 자가 활용 가능.

* 김포시 개발 잠재력: 김포시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이나 소멸되지 않는 권리가 없어 상대적으로 안전한 투자 대상으로 판단됩니다.

1.11. 예상 입찰가

감정가: 1,922,580,080원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 '자이더빌리지포레스트4단지'라는 연립주택의 매매 사례(50,500만원~52,000만원)로, 본건(다가구/근린주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 유사한 규모와 용도의 다가구/근린주택에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 건물 사용 승인일이 2021년으로 비교적 최근이라는 점은 긍정적 요소입니다.

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 주변의 유사 건물 매매 사례, 실제 임대 수익률, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 추가 조사가 필수적입니다.

일반적으로 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준을 고려하나, 시장 상황 및 물건의 구체적인 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 현 시점에서는 감정가(약 19.2억원)를 기준으로, 향후 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 하며, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 13억 4,500만원 (1,345,000,000원)을 참고하되, 수익성 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.