나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13139 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 시장 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13139 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2018년

총 층수: 6층

해당 층수: 5층

감정가: 327,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.78㎡ (약 6.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.98㎡ (약 10.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 19.7849㎡

건물 지분: 35.98㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 시장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로 상태

본 건 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 백상봉 외 1명 (2018.11.28)

* 공유자 전원 지분 이전: 강형자 (2019.10.14, 매매)

* 근저당권: 윤송원 (2021.12.06, 60,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 중국인 (2019.08.30 전입, 2019.08.05 확정, 300,000,000원, 2023.09.15 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.06, 300,000,000원, 2025타경13139, 말소)

* 압류: 고양세무서장 (2026.01.15, 말소)

등기부채권 총액: 360,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (중국인 송란)

- 보증금: 300,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019.08.30

- 확정일자: 2019.08.05

- 배당신고일자: 2023.09.15

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원 (별도 합의 조건)

* 임차인: 홍승완

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024.11.06

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본건 매각은 임차인(중국인 송란) 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 주변에는 근린생활시설 및 시장이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육 시설: 신정초등학교 인근

* 상업 시설: 근린생활시설, 시장 이용 가능

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택임차권의 말소 조건 및 HUG 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 다만, 명시된 조건 하에서는 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역 등 도시 지역 내 일반적인 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 임대차 관계

임차인 홍승완의 보증금 및 차임이 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 편의시설 등 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 특히 동일 건물(M펠리체) 내 유사 면적의 최근 실거래가가 3억 원임을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 임대차 관련 조건은 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 비교적 최신 건축물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 도보 거리 내 버스정류장 및 학교, 상업 시설이 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 명시된 조건 하에서 인수되는 임차 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 동일 단지 실거래가 존재: 주변 시세 파악 및 가치 판단에 유리한 근거가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 동일 건물(M펠리체, 830-5)의 최근 실거래가는 2026년 5월 1일, 37.05㎡ 면적이 300,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 35.98㎡이며, 감정가는 327,000,000원입니다.

임차인 관련 인수 보증금이 없는 점과 동일 건물 시세를 고려할 때, 현재 시점에서 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

10. 주변 시설 분석

* 혐오 시설: 본 물건 인근 지역을 지도상으로 분석한 결과, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 학교 및 주거 시설이 밀집한 지역으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 보이지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.