나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52209 [1] 전라남도 여수시 고소동 426-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재 "여수기상대" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지이며, 단독주택 부지(일부 도로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북서측으로 노폭 1.5m 내외의 통행로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택, 약 62.7㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 보일러실, 약 2.0㎡임. 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 주택, 약 33.3㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 슬래브지붕 단층, 변소, 약 2.8㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지 지상에 일반건축물대장상 타인소유 건물(소유자 : 황미숙, 시멘트블록 슬레이트지붕 주택, 40.8㎡)이 등재되어 있으나 동일성을 담보할 수 있는 현황건물을 확인할 수 없는 바, 현황건물 전체를 제시외건물로 평가하였음.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함) , 제시외 건물은 매각에 포함(제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52209 (1)

소재지: 전라남도 여수시 고소동 426-5

용도: 대지

감정가: 56,916,000원

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

토지지분: 92.99㎡ (약 28.14평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재 "여수기상대" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. (cite: 2)

1.1. 2.교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. (cite: 2)

1.1. 3.인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 북서측으로 노폭 약 1.5m 내외의 통행로에 접하고 있습니다. (cite: 2)

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. (cite: 2)

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2.등기부 요약

등기부상 총 채무액은 399,460,804원입니다. 말소기준권리는 서울보증보험주식회사(2002카단12060)의 가압류(금22,386,368원)로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (cite: 0)

1.2. 3.인수되는 권리

본 물건은 지분매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주거 기능이 중심이며, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변이 주택가이므로 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 정확한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법정지상권 검토

본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하고 있어, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 2.지분 매각 관련

본건은 토지 지분 매각이므로, 전체 토지 소유주와의 관계 및 향후 공유물 분할 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사와 관련된 특별 매각 조건(1회 제한)도 유의해야 합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 문제점을 야기할 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (cite: 3, 6)

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 고소동에 위치한 대지 지분 경매 물건입니다. 감정가는 56,916,000원이며, 토지 지분 약 28.14평을 매각 대상으로 합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 지분 매각이라는 점과 토지 지상 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 여부 및 그에 따른 특별 매각 조건도 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 대비 투자 가능성: 지분 매각이라는 특성상 일반 매물보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 여수 지역 개발 가능성: 여수시의 지역 개발 계획에 따라 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 56,916,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 분석 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.