나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6034 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 칠암리 산3-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 칠암리 소재 '칠암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 주택, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 다소 시외곽지역 으로 전반적인 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

동하향 완경사를 이루는 세장형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지상태로서 인접지를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

현황조사서에 의하면 소재지내 봉분이 있는 분묘 등은 육안으로 보이지 않으나 숲이 매우 우거져 있으므로 분묘의 존재 가능성을 배제할 수는 없으므로 매수인은 현장 확인을 통해 분묘의 존재 여부를 재확인하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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3. 권리분석

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4. 상권분석

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5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6034 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 칠암리 산3-20

용도: 임야

토지면적: 370.00㎡ (약 111.91평)

감정가: 175,380,000 원

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 칠암리 소재 '칠암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 주택, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 시내버스정류장이 소재함에도 불구하고 다소 시외곽 지역이어서 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

접근성: 지적도상 맹지 상태로, 인접지를 통해 접근 가능한 상태입니다.

주변 시설: 본건 인근에는 칠암초등학교가 있으며, 조금 더 내려가면 칠암항 및 횟집들이 밀집해 있는 지역이 있습니다. 또한, 국립 달음산자연휴양림과 일광해수욕장 등이 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다. 과거 일제강점기 구리 광산으로 개발되었던 '일광 광산마을'이 이 지역에 있으며, 역사적 의미를 지닌 장소입니다.

3. 권리분석

매각대상: 토지매각

말소기준권리: 을2 (근저당권, 2017-01-23 접수, 동부산농업협동조합)

등기부 요약:

말소기준권리(을2)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 을2 이후 접수된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을1(요역지지역권, 2016-03-25 접수, 이경순)은 '인수'로 표기되어 있어, 해당 지역권은 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 등기부상 확인되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 임야로, 주위 환경이 농경지, 자연림, 주택 등으로 형성된 지역에 위치합니다. 따라서 통상적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 지역 주민을 중심으로 하는 소규모의 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 칠암초등학교가 소재하여 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 그러나 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편하고, 생활 편의 시설이나 문화 시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 국립 달음산자연휴양림과 같은 자연 휴양 시설이 가까이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 현황조사서 및 특이사항에 분묘기지권이 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유주와 무관하게 타인이 설치한 분묘에 대한 토지 사용 권리가 성립될 수 있으며, 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

분묘 존재 가능성: 숲이 매우 우거져 있어 육안으로 분묘가 확인되지 않더라도, 분묘가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 매수인은 반드시 현장 확인을 통해 분묘의 존재 여부를 재확인해야 합니다.

맹지: 지적도상 맹지 상태이므로, 인접 토지의 통행 사용권을 확보해야만 진출입이 가능하며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

대중교통 불편: 시외곽 지역으로 대중교통 접근성이 다소 불편한 편입니다.

역사적 배경: 본건 인근 지역은 일제강점기 강제징용의 아픔이 깃든 '일광 광산마을'이 있었던 곳입니다. 이는 지역의 역사적 맥락을 이해하는 데 중요하지만, 직접적인 혐오 시설이 현재 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 기장군 일광읍 칠암리에 위치한 본 임야는 자연림 상태의 토지로서, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 권리관계상 인수되는 지역권(을1)과 분묘기지권의 존재 가능성이라는 주요 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 맹지 및 대중교통 불편 등 접근성과 편의성 측면의 단점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 오시리아 관광단지 등 개발이 진행되면서 일광 신도시 지역의 부동산 가치가 상승하는 추세를 보이고 있어, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

자연림 상태의 토지이므로, 규제 완화 시 전원주택 부지 등으로의 개발 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 175,380,000원을 기준으로, 인수되는 권리(지역권) 및 분묘기지권, 맹지 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건은 특수 물건 정보가 다수 포함되어 있어 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.