나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9026 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 “구억리사무소” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 (단독·공동) 및 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 남동측 인근에 중산간서로(1136번 지방도)가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(타운하우스 부지)임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구5등급(2025-07 -25), 지하수자원보전3등급(2025-07-25)(저촉), 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 구조로서, 외 벽: 라임스톤 마감 등, 내 벽: 몰탈위페인트 마감 등, 바 닥: 데코타일 마감 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

일괄매각. 목록1,4. 지분매각임.
다락 포함 평가임.
돌담, 조경수 및 자쿠지시설 포함 평가임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9026 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430

* 용도: 단독주택 및 제1종근린생활시설

* 감정가: 2,120,483,200원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 천

1.1. 1.면적 및 지분

* 토지면적: 3,865.00㎡ (약 1,169.2평)

* 토지지분: 779.57㎡ (약 235.8평)

* 건물면적: 402.23㎡ (약 121.7평)

* 건물지분: 389.03㎡ (약 117.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 “구억리사무소” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다. 제주 영어교육도시와 인접하여 생활 편의성 및 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 중산간서로(1136번 지방도)가 소재하여 도내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급 등에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변환경: 해당 지역은 제주 영어교육도시와 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 "삼정G.edu" 단지가 있으며, 해당 단지 내에서 2026년 6월 15일 전용면적 84.87㎡(약 25.7평) 물건이 3억 3천만 원에, 2026년 6월 1일 전용면적 74.43㎡(약 22.5평) 물건이 2억 7천 7백만 원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 시설 시세를 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

- 토지: 갑42 (강제경매, 채권자 천금석, 2025.10.31 접수)

- 건물: 을1 (전세권, 채권자 천금석, 2021.02.17 접수)

* 인수되는 권리:

- 건물: 을1 (전세권, 천금석, 1,200,000,000원) - 본 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

- 토지: 말소기준권리(갑42) 이후에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

- 건물: 말소기준권리(을1) 이후에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소될 예정입니다. (단, 을1 전세권은 인수됨)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주식회사서클스 (CirclesInc.)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-30

* 대항력: 없음

* 비고:

- 임차인: 천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 비고:

- 임차인: 천 (동일인으로 추정)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 1,200,000,000원 (천금석 전세권)

* 총 등기부채권액 (말소 대상): 토지 3,521,910,927원 + 건물 1,930,441,872원 (단, 을1 전세권 제외)

1.4. 상권분석

* 지역적 특징: 제주 영어교육도시 인근으로, 국제학교 재학생 및 교직원, 관련 서비스 업종 종사자를 배후로 하는 잠재력이 높은 지역입니다. 대정읍 지역은 최근 관광 및 주거 개발이 활발하게 이루어지고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

* 상업시설 현황: 물건 자체에 제1종근린생활시설(사무소)이 포함되어 있으며, 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 영어교육도시 내 대형 상업시설 이용도 편리합니다.

* 투자 가치: 주거용 건물 10개동과 근린생활시설이 복합된 형태로, 임대 수익 창출 또는 타운하우스 개발 등 다양한 활용이 가능합니다. 대규모 토지 지분 보유는 장기적인 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 제주 국제학교(NLCS, KIS, BHA 등)가 차량 5-10분 거리에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다. 대정읍 내 공공 교육시설도 이용 가능합니다.

* 의료시설: 서귀포시 내 종합병원 이용은 다소 거리가 있으나, 대정읍 및 인근 지역에 병원, 의원 등 의료시설이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 하나로마트, 로컬푸드 직매장 등 지역 기반 편의시설과 영어교육도시 내 상업시설, 카페, 레스토랑 등을 이용할 수 있습니다.

* 자연환경: 한라산, 바다, 오름 등 제주도의 아름다운 자연을 즐기기 좋은 위치에 있으며, 인근에 조성된 공원 및 녹지 공간 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 인수 금액: 12억 원에 달하는 선순위 전세권을 낙찰자가 인수해야 하므로, 초기 자금 부담이 크며 투자 수익률 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 관리, 처분에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 사건번호에 (1)이 붙어 있는 것으로 보아, 관련 사건이 존재할 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 내포합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서상 현장조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 건물 상태와 차이가 있을 수 있습니다. (다락, 조경수, 자쿠지 시설 포함 평가)

1.7. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지 지분과 다수의 주택 및 근린생활시설을 포함하고 있어, 잠재적 가치가 높습니다. 특히 제주 영어교육도시 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있어 향후 시세 상승이 기대됩니다. 그러나 12억 원에 달하는 선순위 전세권 인수 부담, 지분 매각이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 투자 목적에 따라서는 리스크 대비 수익률을 면밀히 분석해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 영어교육도시 배후수요: 국제학교 및 관련 종사자 대상 임대 사업 가능성이 높습니다.

* 대규모 토지 지분: 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도: 주택 및 상업 시설로 활용하여 다양한 수익 모델 구축이 가능합니다.

* 감정가 대비 저렴한 낙찰 가능성: 높은 인수 금액으로 인해 경쟁이 제한될 수 있으며, 감정가 이하 낙찰 가능성이 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,120,483,200원이며, 인수해야 할 전세권이 1,200,000,000원입니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하게 되는 총 금액은 낙찰가 + 1,200,000,000원입니다.

부동산 시장 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 해당 지역의 토지 가치 및 건물 가치를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준이거나 그 이상으로 판단됩니다.

인수해야 할 선순위 전세권 금액을 고려하여, 낙찰자가 부담할 총액이 2,000,000,000원 ~ 2,300,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 1,100,000,000원

(상기 예상 입찰가는 토지 지분, 건물 지분, 인수되는 전세권, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사와 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.