나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6010 [1] 부산광역시 해운대구 우동 947-32 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해림초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있어, 제반 위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선(동백역) 및 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중이며, 남서측 일부는 도로임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 약 4M 폭의 도로(본건 일부) 및 남동측으로 약 6M 폭의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 지목은 '대'이나, 본건 남서측 일부는 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 지상에 관상수 및 석등이 소재하며, 관리상태 및 경제적 가치 등을 감안 하여, 본건 토지에 포함하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건(사용승인일: 1975.04.20)으로서, ·외벽: 치장석마감 및 시멘트몰탈위 페인팅마감 등, ·내벽: 벽지마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상용도는 1층은 근린생활시설, 2층은 주택이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(부합물 및 종물)기호㉠,㉡이 소재하나, 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건 토지에 미치는 영향 별무함.(후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 기호(1)건물 외부에 냉동창고가 설치되어 있으며, 평가목적 및 이동가능한 점을 감안하여 별도 감정평가하지 않았음.(후첨'사진용지'참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 2. 토지는 공부상 "대" 이나 일부 현황 "도로" 로 이용 중임.
목록 1. 건물 외부에 설치된 냉동창고는 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 947-32번지에 소재하는 근린주택으로, 부산동부지원 2025타경6010 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 7,103,057,640원입니다. 토지 면적은 707.00㎡(약 213.87평)이며, 건물 면적은 149.42㎡(약 45.20평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 건물 외부에 설치된 제시외 건물 32.00㎡는 매각에 포함됩니다. 건물의 사용승인일은 1975년 4월 20일로, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 공부상 토지 지목은 '대'이나 일부 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 건물 외부에 설치된 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해림초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에는 부산도시철도 2호선 동백역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 사다리형의 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 약 4미터 폭의 도로(본건 일부 포함) 및 남동측으로 약 6미터 폭의 현황 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 전OO의 임의경매 신청으로 개시되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 을14 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 2022-03-08)보다 앞선 을14 전세권설정(전남순, 2019-07-11)으로 보입니다. 다만, 권리분석 상 '말소기준권리'로 명시된 을14 전세권이 말소 대상임에도 불구하고, 임차인 현황에는 대항력 있는 임차인으로 전남순이 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임차인: 전남순

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-20

대항력: 있음

현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 저항이나 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액은 토지 기준 14,090,000,000원, 건물 기준 11,978,000,000원으로 매우 높은 편입니다. 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으며, 이들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 우동은 해운대해수욕장 인근의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구와 배후 수요가 풍부한 곳입니다. 주변에 근린생활시설과 주택이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편리한 교통망(지하철 2호선 동백역, 버스정류장 인접)과 더불어, 해림초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 전남순 임차인은 1억 5천만원의 보증금과 대항력을 가지고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 중복 사건: 2026타경5542 사건이 존재하여, 경매 절차의 복잡성 및 변동 가능성이 있습니다.

* 토지 현황 차이: 공부상 '대'이나 일부 현황 '도로'로 이용되는 점은 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1975년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 경매 후 잔여 채무에 대한 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해운대구 우동이라는 좋은 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 근린주택입니다. 넓은 토지 면적 또한 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보, 건물의 노후화, 중복 사건 등은 신중한 접근을 요구합니다. 인수 부담이 없는 것으로 확인될 경우, 해운대 지역의 가치를 고려하여 투자 가치가 있을 수 있으나, 권리 관계 및 명도 관련 리스크에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 우동의 우수한 입지 조건 및 뛰어난 교통망.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성.

* (만약 인수 부담이 없다면) 대항력 있는 임차인 관련 명도 리스크 최소화 가능성.

* 지역 내 수요가 있는 근린주택 용도의 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 7,103,057,640원

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매가는 2026년 7월 기준으로 49.32㎡~67.995㎡ 면적에 7억 1천 6백 70만원 ~ 9억 6천 5백만원 수준입니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 136만원/㎡ ~ 158만원/㎡ 수준으로 볼 수 있습니다.

본 물건은 근린주택이며, 토지 면적이 707㎡로 일반 빌라/다세대보다 훨씬 크고 용도 또한 다릅니다. 토지 가치만으로도 주변 시세를 적용할 경우 상당한 금액이 산정될 수 있습니다. (예: 707㎡ * 150만원/㎡ = 약 106억 원). 건물은 1975년 준공으로 노후화되었으나, 연면적 149.42㎡입니다.

감정가 71억 원은 이러한 대지 면적과 건물 가치를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 경우 입찰가를 조정해야 합니다.

'인수 보증금 합계 0원' 정보를 신뢰하고, 권리 분석상 명확하다는 전제 하에, 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 5,682,446,000원 ~ 6,392,752,000원

중간값 제안: 약 6,000,000,000원 (60억 원)

투자 결정 전, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 잠재적 인수 비용에 대한 추가적인 조사 및 현장 방문이 필수적입니다. 또한, 지역 내 혐오시설 유무 등 추가적인 심층 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.