나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10352 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모공장, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(창동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(거창중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 기호(1) 지상에 인접필지(대동리 126-31번지)의 건물 일부가 소재하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 화강석 붙임 마감 내벽: 페인팅 마감 등 / 창호: 샷시창호.

이용상태

1,2층:사무실로 이용중입니다. 3층:주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 1층 : 공부상 용도는 1종근린생활시설(소매점)으로 되어 있으나, 현황 "사무실"로 이용중입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 본건 토지 지상에 인접필지(대동리 126-31번지)의 건물 일부가 소재하고 있음
- 본건 건물 1층의 공부상 용도는 '1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황 '사무실'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10352 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-20

용도: 근린주택

감정가: 366,448,800원

토지면적: 241.00㎡ (약 72.9평)

건물면적: 362.88㎡ (약 109.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남거창농업협동조합으로 추정)

주요 특징: 제시외 건물 포함 일괄매각, 인접 필지 건물 일부 소재, 1층 용도 현황과 공부상 불일치.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

이 건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모공장, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

대상토지까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물구조 및 이용상태:

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서, 1, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다. (건물 1층 공부상 용도는 '1종근린생활시설(소매점)'이나 현황 '사무실'로 이용중임.)

인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(창동초등학교, 거창중학교), 조례로정한지역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다. 문화유산 및 하천에 관한 사항은 담당부서에 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을2 근저당권 (남거창농업협동조합, 700,000,000원, 2012-01-18 접수)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

소유권이전 (박규근, 김무중), 근저당권 (남거창농업협동조합), 임의경매 개시결정 (남거창농업협동조합), 압류 (거창세무서장), 전세권설정 (주식회사대명디앤씨, 대명건설주식회사) 등 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 기재되어 있지 않음)

인수되는 보증금:

0원

임차인 현황:

제시된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* (주)경동기계설비: 보증금 50,000,000원

* (주)신라건설: 보증금 50,000,000원

* 강신곤: 보증금 10,000,000원

* 경동전기주식회사: 보증금 50,000,000원

* 대명건설주식회사: 보증금 50,000,000원

* 백주영: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원

* 주식회사경동소방: 보증금 50,000,000원

* 주식회사대명디앤씨: 보증금 100,000,000원

* 주식회사 대명디앤씨주식회: 보증금 100,000,000원

* 사대명디앤씨: 보증금 0원

권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인들 역시 대항력이 없어 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

거창중학교 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 소규모 공장, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

건물 유형:

제1종근린생활시설 및 주택으로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

시장 동향 (주변 빌라/연립 시세 분석):

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건 근린주택과는 건물 형태 및 연식, 면적 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 비둘기맨션(1983년식, 69.12㎡) 2026년 3월 66,000,000원 거래.

* 삼성하이츠빌A동(2002년식, 78.27㎡) 2026년 5월 88,000,000원 거래.

* 흥국주택(1986년식, 82.3㎡) 2026년 5월 100,000,000원 거래.

상기 거래 사례는 소규모 주거용 건물로, 본건(토지 241㎡, 건물 362.88㎡)과는 규모 및 용도에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 가치는 감정평가액을 기준으로 판단하는 것이 더 정확할 것으로 보입니다.

주변 혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

거창중학교, 창동초등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호합니다.

편의시설:

해당 지역은 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

인접 필지 건물 일부 소재:

본건 토지 지상에 인접 필지(대동리 126-31번지)의 건물 일부가 소재하고 있어, 경계 분쟁이나 법적 문제로 발전할 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대한 명확한 확인 및 해결 방안이 필요합니다.

건물 용도 불일치:

건물 1층 공부상 용도는 '1종근린생활시설(소매점)'이나 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제한을 초래할 수 있습니다.

제시외 건물:

건물 제시외면적이 195.00㎡ 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되나, 별도의 철거 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 소재의 근린주택으로, 거창중학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

넓은 토지 면적과 건물 연면적을 보유하고 있어 잠재적 활용 가치가 있으나, 인접 필지 건물 일부가 본건 토지에 소재하는 문제와 1층 용도가 공부와 상이하게 이용되는 점은 반드시 해결해야 할 리스크 요인입니다.

권리 분석상 인수할 권리나 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

대중교통 및 차량 접근성이 무난한 편이며, 학교 및 근린생활시설 인접으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

인접 건물 침범 문제 및 용도 불일치 문제를 해결할 경우, 재산 가치 상승 및 활용도 증대가 가능합니다.

경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각하므로, 전체적인 건물 관리 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 366,448,800원

주변 시세 및 본건의 특수 사항(인접 건물 침범, 용도 불일치)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인접 건물 침범 및 용도 불일치 문제 해결에 소요될 시간, 비용, 법적 리스크를 감안하여 감정가의 80~90% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 293,000,000원 ~ 329,800,000원

추천 입찰가: 약 310,000,000원 (감정가 대비 약 84.5%)

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.