나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51623 [1] 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 105동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재‘산정동행정복지센터’남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량진입이 가능하며, 인근에 정비된 간선도로와 대중교통시설인 시내버 스정류장 등이 입지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물(제105동) 중 제15층 제1507호(최상층)로서, 사용승인일 : 1993.12.31. 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 59.97㎡)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 공동주택(아파트)건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동서남북 4면이 아스팔트 포장의 공도에 접하며, 본건 단지 남동측의 공도를 통해 단지내 차량 등 진출입로와 접속되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리비 약 260,640원 미납(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51623 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 105동 15층 1507호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 15층 1507호 (최상층)

사용승인일: 1993년 12월 31일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 84,000,000원

토지면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

토지 지분: 31.693㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.97㎡

건물 전유면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '산정동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 정비된 간선도로가 있고 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의 시설

주거지대 특성상 주변에 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부상 소유권 변동 내역:

- 1994년 02월 25일: 안금옥 소유권 이전

- 2015년 04월 09일: 문종복 소유권 이전 (매매 금68,000,000원)

3.2. 등기부상 권리 분석

- 근저당권: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2023년 08월 21일 접수, 52,800,000원)

- 가압류:

- 근해유망수산업협동조합 (2024년 04월 12일 접수, 241,612,057원)

- 서민금융진흥원 (2025년 05월 26일 접수, 4,613,494원)

- 신안군산림조합 (2025년 06월 23일 접수, 17,807,869원)

- 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025년 11월 05일 접수, 44,371,965원)

등기부 채권 총액: 316,833,420원

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 건의 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2023.08.21. 접수)보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 산정동 일대는 주거지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대형 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 주거 생활에 필요한 업종들은 갖추어져 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 산정동 일신아파트

주소: 전라남도 목포시 산정동 187 (양을로 91)

준공연도: 1993년

총 동수: 4개동

총 세대수: 474세대

주차대수: 총 291대 (지상 3대, 지하 16대)

최고층: 15층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

주변에 목포중앙여자중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 학군 관련 환경을 고려할 수 있습니다. (구체적인 통학 안전성 및 교육 수준은 추가 조사 필요)

5.2. 주거 편의 시설

단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 도서관, 청소년 문화 시설 등이 목포시 내에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 11월 기준 약 260,640원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 낙찰 후 정산이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

부동산 등기부상 채무 총액이 3억 원을 초과하여 재정적으로 다소 어려운 상황에 놓여 있을 가능성이 있습니다. 다만, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 채무 부담은 없습니다.

주변 환경 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 목포시 전반적으로 쓰레기 처리 시설 등 혐오시설 관련 논의가 있었던 지역이 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 산정동에 위치한 일신아파트 15층 아파트입니다. 1993년에 준공되어 다소 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 59.97㎡(약 18평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합한 규모입니다. 주변 시세 및 감정가 대비하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 채무 관련 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 미납 관리비 정산 및 연식으로 인한 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 저렴한 감정가: 8,400만원으로 책정된 감정가는 시장 상황을 고려하여 투자 매력도를 높일 수 있습니다.

- 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

- 생활 기반 지역: 주거 지역으로 기본적인 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

- 소형 평형: 59.97㎡(약 18평)의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 4월~6월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.52㎡ ~ 59.97㎡)의 거래가는 7,200만원에서 7,300만원 사이로 확인됩니다. 감정가는 8,400만원으로, 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 6,800만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 최소한의 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,500만원 사이로 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 방문을 통한 시세 재확인 및 입찰 당시 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.